高力国际-上海2018Q4写字楼市场概览-2019.3-5页_1mb

报告摘要

上海甲级写字楼市场2019年展望总结

核心内容

2018年第四季度上海甲级写字楼市场报告指出，2019年将面临显著的租金下行压力和空置率上升趋势，但随后几年将逐步恢复。整体市场供应量增加，需求有所放缓，租户在2019年可能获得更优惠的租赁条件。

主要观点

1. 市场供需预测

需求：预计2019年市场需求将因宏观经济放缓而走弱，但随后在2020-23年将企稳。
供应：2019-23年新增供应总量约为737万平方米，其中2019年供应量将超过总量的1/3。
空置率：预计2019年空置率将大幅攀升至23.9%，2020年保持高位，随后在2021-23年逐年下降至19.8%。
租金：2019年平均租金将同比下跌4.4%，预计2020年将走平，2021-23年将随需求企稳而稳健上行。

2. 核心区市场动态

供应：2018年第四季度仅有一个新项目入市——瑞明大厦，位于陆家嘴。
空置率：2018年底降至10.0%，但预计2019年将有所上升。
租金走势：租金承压，预计2019年将下调，租户搬迁意愿或将提升。
建议：有办公租赁需求的租户可考虑在2019年与业主谈判新的租约。

3. 次中心区市场动态

供应：2018年第四季度次中心区有5个项目竣工，整体供应量在2019年将达到顶峰，超过200万平方米。
租金：2018年第四季度环比下降0.5%，预计2019年将继续下调4%。
空置率：预计因供应量大增，空置率将显著上升。

4. 投资市场动态

交易情况：2018年第四季度共录得23项大宗交易，交易总额约87.8亿美元。
买家构成：外资主导市场，占交易总额的68%。
资产类型：写字楼与商务园区办公楼宇最受欢迎，占交易总额的92%。

关键信息

租金与空置率趋势：
- 2019年租金将下跌4.4%，预计2020年企稳。
- 2019年空置率将升至23.9%，之后逐年下降。
供应与需求：
- 2019年新增供应量预计为268万平方米，远高于2018年。
- 需求预计在2019年为105万平方米，随后企稳。
租户策略：
- 建议租户在2019年内积极与业主谈判新的租约，以获取更优惠的条件。
子市场表现：
- 浦西核心区（静安与长宁）因新项目去化良好，支撑租金上涨。
- 浦东核心区租金持续下行，受去杠杆政策影响。
产业趋势：
- 新能源汽车产业在写字楼中扩张，包括蔚来与拜腾等本土品牌。

图表与数据

图1：上海核心区甲级写字楼空置率与租金走势（2013-2018）

展示了租金和空置率的历史变化趋势。

图2：上海核心区写字楼未来展望

预测了2019-2023年的市场走势，强调租金将逐步回升。

图3：上海次中心区甲级写字楼空置率与租金走势（2013-2018）

展示了次中心区租金和空置率的变化情况。

图4：上海核心区与成熟次中心区子市场表现 (2018Q3 - 2018Q4)

比较了不同子市场在2018年第三季度至第四季度的表现。

联系信息

主要作者：江鹏（高级经理 | 研究 | 华东区）
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总结

2019年上海甲级写字楼市场将面临租金下行与空置率上升的双重压力，但随着市场供需逐步平衡，租金有望在2021-23年稳健回升。租户可借此机会与业主谈判更优惠的租赁条件，而投资者则主要由外资主导，写字楼与商务园区办公楼宇仍是最受欢迎的资产类型。高力国际作为权威市场分析机构，持续为客户提供专业建议与市场洞察。

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