20141112-广发证券-房地产行业_高科园区地产企业投资手册-乘风而起_整合向前_23页_1mb

房地产行业：高新园区地产企业投资手册总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业中高新园区类企业的投资机遇与发展趋势，结合国企改革背景，指出高新区上市平台在未来具备较大的资源整合与业务拓展空间。重点聚焦于几个具有代表性的企业：高新发展、东湖高新、苏州高新、南京高科和中关村，分析其业务结构、发展策略及财务表现，为投资者提供参考。

主要观点

1. 国企改革背景
   自十八届三中全会提出全面深化改革以来，国企改革进入新阶段，地方国资平台整合资源成为重要趋势。中央和地方政府推动混合所有制改革，鼓励市场化运作，提升企业效率与竞争力。

2. 高新园区的机遇
   高新园区在地产板块中具备较高的发展潜力，特别是在土地资源升值、产业整合及资本运作方面。通过上市平台优势，高新园区类企业可优化财务结构，提升市场竞争力。

3. 重点企业分析

   • 高新发展：以建筑施工为主，房地产和期货经纪为辅，正逐步向多元化发展。公司通过定向增发改善资本结构，未来有望实现业务整合。
   • 东湖高新：作为“武汉·中国光谷”的开发业主，公司以工程建设为主，科技园区和环保治理为辅，重点园区项目已吸引众多知名企业入驻。
   • 苏州高新：以房地产开发为核心，同时发展旅游及股权投资业务。公司通过定增募资用于重点园区项目开发，逐步转型为文化旅游地产先锋。
   • 南京高科：正在逐步退出房地产开发领域，加强股权投资业务，公司已投资多个优质项目，未来有望向科技和医药领域转型。
   • 中关村：聚焦“科技地产+医疗”双主业，正通过重大资产重组剥离建安施工业务，集中资源发展核心业务。

关键信息

1. 国企改革趋势

• 国企改革在所有制、资产管理及企业运营方面有显著变化。
• 地方政府出台多项改革政策，如上海、广东、北京等地，推动混合所有制改革、资产证券化、股权激励等。
• 国资平台整合资源进度将影响园区类企业的发展。

2. 高新园区发展策略

• 借助上市平台优势，优化融资结构，降低财务成本。
• 整合资源，实现产融结合，推动园区企业与金融市场的对接。
• 地理位置优越的园区具备土地升值潜力，地产业务仍有发展空间。

3. 重点企业财务与业务表现

• 高新发展：2014年上半年，建筑施工业务营收占比达85%，房地产业务占比下降至6%。毛利率方面，宾馆业务最高，达78%。
• 东湖高新：工程建设业务营收占比超80%，环保治理业务毛利率达44%，是公司毛利率最高业务。
• 苏州高新：房地产为第一大业务，占比超70%；旅游服务毛利率最高，达50%。
• 南京高科：房地产业务占比下降，市政基础设施建设业务占比上升；公司正积极剥离施工业务，发展股权投资。
• 中关村：建筑施工业务占比高，但毛利率低，公司正通过出售中关建设股权，聚焦“科技地产+医疗”。

4. 投资建议

• 高新园区类企业具备长期发展潜力，尤其在地产、科技、医疗等领域。
• 建议关注其股权变化、资本运作及产业整合情况，以把握未来增长机遇。

风险提示

• 地方国资平台整合资源进度可能低于预期。
• 园区企业业绩存在不确定性，需关注政策与市场变化。

关键企业名单

• 高新发展
• 东湖高新
• 苏州高新
• 南京高科
• 中关村

联系方式

• 分析师：乐加栋（S0260513090001）、郭镇（S0260514080003）
• 邮箱：lejiadong@gf.com.cn、guoz@gf.com.cn
• 电话：021-60750620、021-6075-0637

图表索引

• 图1：各地国有资产分布
• 图2：各地方上市公司统计情况
• 图3：高新发展股权结构图
• 图4：高新发展收入结构图
• 图5：高新发展各业务毛利率情况
• 图6：东湖高新股权结构图
• 图7：东湖高新收入结构图
• 图8：东湖高新各业务毛利率情况
• 图9：光谷芯中心规划图
• 图10：武汉软件园新城
• 图11：苏州高新股权结构图
• 图12：苏州高新收入结构图
• 图13：苏州高新各业务毛利率情况
• 图14：南京高科股权结构图
• 图15：南京高科收入结构图
• 图16：南京高科各业务毛利率情况
• 图17：市北高新股权结构图
• 图18：市北高新（南通）科技城区位图
• 图19：市北高新园区规划图
• 图20：市北高新园区进驻企业情况
• 图21：市北高新收入结构图
• 图22：市北高新各业务毛利率情况
• 图23：中关村第一大股东和实际控制人
• 图24：公司各业务营业收入情况（亿元）
• 图25：中关村与中关建设股权结构关系

数据来源

• 公开资料整理、公司年报、广发证券发展研究中心
• 各地政府网站、公司公告、wind数据