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香港开发利润拐点或将至2025年度港资房企业绩综述

核心内容概览

2025年，主要港资房企整体业绩表现总体平稳，核心归母净利润为1001亿港币，同比微降3%；若剔除恒基地产的高基数影响，核心利润微升1%。同时，净负债率同比改善1.3个百分点至23.8%，部分公司已进入净现金状态，显示其财务状况有所优化。展望2026年，港资房企预计将在香港物业开发分部迎来利润率拐点，同时物业租赁分部有望进一步筑底。

主要观点

整体表现

• 业绩平稳：2025年主要港资房企核心利润总体平稳，但部分公司如新鸿基地产、九龙仓置业、长实集团等因利润复苏开始上调DPS。
• 负债改善：净负债率改善，低负债公司有望获得更多杠杆空间进行土地储备扩张。
• 融资成本下行：融资成本同比下降，财务费用节省对利润有所支撑。

开发分部

• 利润拐点预期：尽管2025年香港物业开发分部利润同比下降28%，但预计2026年起将触底反弹，主要受益于预售项目结转及定价策略调整。
• 销售表现：香港权益销售金额涨跌互现，内地销售多数下滑，显示港资房企在内地市场仍需去库存。
• 拿地力度回升：随着住宅市场复苏，港资房企拿地力度触底回升，尤其是新鸿基地产、信和置业等。
• 土地储备：新鸿基地产和恒基地产在港拥有大量土地储备，未来有望受益于土地供应增加和拿地积极性提升。

租赁分部

• 市场环境逆风：受租金调整影响，物业租赁分部利润同比微降3%，但部分公司如太古地产、九龙仓置业等在高端零售和中环写字楼表现较好。
• 经营表现分化：内地零售坪效优于香港写字楼，而香港零售和内地写字楼表现相对较弱。
• 结构复苏机会：预计2026年高端零售和中环优质写字楼率先复苏，同时未来三年自持物业规模扩张较快的企业将受益。

关键信息

• 核心利润：2025年主要港资房企核心归母净利润1001亿港币，同比-3%；剔除恒基地产后，同比+1%。
• 物业开发分部：2025年实现分部利润363亿港币，同比持平；香港分部利润同比下降28%，利润率降至8.9%。
• 物业租赁分部：2025年实现分部利润852亿港币，同比-3%；利润率降至71.6%，其中香港分部利润率69.3%。
• DPS变化：2025年主要港资房企DPS为10.17港币，同比-4%；但部分公司如九龙仓置业、长实集团等开始上调DPS。
• 重点推荐公司：新鸿基地产（16HK）和港铁公司（66HK）被重点推荐，因其在土地储备和物业租赁分部表现突出。

投资建议

• 短期策略：在中东局势初步缓和的背景下，建议在谨慎基调下适度加码进攻仓位。
• 中长期趋势：看好香港住宅市场复苏、人民币升值、港股财富效应等趋势，认为这些因素将推动港资地产板块的业绩和估值表现。
• 重点推荐：新鸿基地产和港铁公司因其在土地储备和物业租赁方面的优势被重点推荐。

风险提示

• 中东局势升温：可能引发流动性收紧，影响房地产市场。
• 香港住宅市场复苏不及预期：可能影响港资房企的业绩和估值修复。
• 商业地产复苏不及预期：租金调整压力仍未完全缓解，复苏仍需时间。

结论

综上所述，2025年港资房企业绩总体平稳，香港物业开发分部利润率拐点或将到来，物业租赁分部则仍面临逆风环境。新鸿基地产和港铁公司因土地储备充足和结构性机遇被重点推荐，投资者应关注其在市场复苏中的表现。