深度报告-20220418-信达证券-2022年1-3月房地产数据深度点评_融资情况冰消雪融_销售投资翘首盼春_25页

房地产行业2022年1-3月深度分析总结

核心内容概览

2022年1-3月，中国房地产行业整体呈现融资与销售数据持续低迷、投资意愿减弱、土地市场热度未明显回升的态势。然而，随着政策宽松力度加大和部分城市放松调控，行业开始出现边际回暖迹象，部分房企销售有所改善，融资环境也有所缓解。

主要观点与关键信息

投资情况

• 新开工面积持续回落：1-3月全国房屋新开工面积为2.98亿平方米，同比下降17.5%，降幅较1-2月扩大5.3个百分点；住宅新开工面积同比下降20.3%。
• 开发投资增速放缓：1-3月全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2月回落3个百分点；3月单月开发投资同比下降2.4%。
• 区域差异明显：东部、中部、西部和东北地区投资增速分别为0.9%、5.5%、-2.2%、-22.1%，显示东北和西部市场表现相对较差。
• 开发商投资意愿谨慎：由于资金紧张、销售低迷及市场信心不足，开发商投资意愿较低，未来投资修复依赖市场预期改善。

土地市场

• 土地购置面积大幅下降：1-3月全国房地产开发企业土地购置面积为1339万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款为672亿元，同比下降16.9%。
• 市场热度低位：3月单月土地购置面积同比下降40.97%，成交价款同比下降0.9%，降幅较上月大幅收窄25.8个百分点。
• 溢价率有所回升：3月整体溢价率为3.38%，一线/二线/三线城市溢价率分别为0%、3.92%、3.12%，较21年11、12月略有回升，但整体仍处于历史低位。
• 房企拿地意愿不强：部分企业受疫情反复、去化不理想及流动性紧张影响，拿地态度谨慎，预计随着偿债高峰度过，土地市场热度将逐渐恢复。

销售情况

• 销售数据持续低迷：1-3月商品房销售面积为3.1亿平方米，同比下降13.8%；销售金额为2.97万亿元，同比下降22.7%。
• 居民信心尚未恢复：3月商品房销售均价9252.41元/平方米，环比下降6.02%，购房者对未来降价仍有预期，观望情绪浓厚。
• 政策效果待显现：部分城市已出台宽松政策，但政策生效存在迟滞性，预计2季度政策效果将逐步显现。

融资情况

• 到位资金降幅扩大：1-3月开发到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，降幅较1-2月扩大1.9个百分点。
• 按揭贷款政策宽松：按揭贷款放款周期降至历史低位（约31天），首套房贷利率连续6个月下行，目前已低至5.34%。
• 债券融资回暖：3月房企境内外债券融资总额为944亿元，同比下降7.7%，降幅较2月收窄6.6个百分点，环比上升98%。境内债发行规模达692亿元，同比下降8.2%，环比上升130%。

百强房企表现

• 销售同比持续下跌：1-3月百强房企累计销售额16279亿元，同比下降47.1%；权益销售额11309.7亿元，同比下降48.6%。
• 部分房企环比回暖：如中海地产、招商蛇口、华润置地、金地集团等，单月销售金额环比上升，受益于政策宽松和市场回暖。
• 出险房企销售恶化：如阳光城、世茂集团、龙光集团等，销售数据持续下滑，购房者对暴雷房企信心不足，导致成交持续恶化。

行业趋势与政策展望

• 政策宽松仍在继续：随着各地放松楼市调控，政策宽松趋势持续，房地产市场有望逐步企稳回暖。
• 行业风险化解：房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，政策环境将更加友好，且短期内将继续延续。
• 利润空间逐步修复：过去严厉的调控政策已基本完成其使命，未来政策将逐步退出市场，房地产行业利润空间将有所修复。
• 重点推荐房企：
  • 开发企业：保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。
  • 物业板块：金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务、华润万象生活。
  • 再融资可能性：南山控股、华发股份等国企央企可能成为再融资重点对象。

风险因素

• 政策放松进度不及预期：若政策宽松力度不足，可能影响市场预期改善。
• 销售下行超预期：若销售持续低迷，将加剧房企资金紧张，影响行业复苏。

图表数据概览

• 图表1-4：反映房地产开发投资、新开工面积、土地购置及成交情况。
• 图表5-10：展示土拍溢价率、成交楼面均价及各梯队房企销售数据。
• 图表11-14：显示商品房销售金额、面积及30大中城市销售数据。
• 图表15-16：反映开发到位资金及按揭贷款情况。
• 图表17-18：展示按揭放款周期及首套房贷利率。
• 图表19-26：呈现百强房企销售金额、权益销售及梯队对比。
• 图表27-37：反映房企债券发行规模、类型及违约情况。
• 图表38-41：展示评级展望负面房企及各地放松楼市调控政策。

总结

2022年1-3月，房地产行业面临融资与销售双重压力，但政策宽松趋势正在显现，部分房企销售和融资情况有所改善。未来房地产市场有望逐步企稳，政策环境将持续友好，行业利润空间将逐步修复。重点推荐国企央企及具备区域优势的房企，同时关注物业板块及再融资可能性。风险因素包括政策放松不及预期和销售下行超预期。