同策市场每周观察总结（2018年10月1日—2018年10月7日）
核心内容概述
2018年10月1日至7日，上海房地产市场整体表现清淡，商品房供应首次为零，成交量大幅下滑，市场整体呈现供不应求与需求疲软并存的局面。各物业类型市场表现各异，公寓成交均价创历史新高，商业和办公市场成交量均创历史新低，商品住宅去化周期缩短，但实际库存仍较高，房价短期内难有大幅上涨。
主要观点
- 商品房市场：整体行情惨淡，供应和成交面积均大幅下降，但成交均价上涨。
- 公寓市场：无新项目上市，成交量减少，但成交均价连续三周上涨，创历史新高，主要受结构性因素影响。
- 别墅市场：供应不足，成交量环比下降79%，成交均价平稳，市场以远郊别墅为主。
- 商业市场：成交量环比下降96%，创历史新低，商业成交以住宅配套为主。
- 办公市场：成交量环比下降93%，创历史新低，整体市场仍不乐观。
- 商品住宅库存：截至9月底，商品住宅存量约636万平米，去化周期仅7.9个月，但实际库存远高于统计数据，房价短期内不会大幅上涨。
一周数据快览
| 物业类型 |
供应面积(万平米) |
供应环比 |
成交面积(万平米) |
成交环比 |
成交均价(元/平米) |
价格环比 |
| 商品住宅 |
0.00 |
▼100% |
4.35 |
▼79% |
67395 |
▲18% |
| 公寓 |
0.00 |
▼100% |
3.94 |
▼79% |
68802 |
▲20% |
| 别墅 |
0.00 |
▼100% |
0.41 |
▼79% |
53864 |
▲2% |
| 商业 |
0.00 |
▼100% |
0.19 |
▼96% |
34749 |
▼36% |
| 写字楼 |
0.00 |
▼100% |
0.19 |
▼93% |
36464 |
▲5% |
历年十一假期楼市情况
- 2017年十一假期商品住宅成交24291平米，同比大幅下降72%。
- 2018年十一假期商品住宅成交43198平米，同比上升78%，但供应仍为零。
- 2017年“金九银十”行情全面缩水，2018年市场仍延续低迷态势，政策短期内不会放松。
商品住宅市场情况
- 本周无商品住宅供应，成交量降至历史最低。
- 成交均价达67395元/平米，创今年历史新高。
- 成交户型以120平米以下的中小型、性价比高的改善型户型为主。
公寓市场情况
- 本周无公寓项目上市，成交量大幅下降。
- 成交均价达68802元/平米，创历史新高。
- 高端改善型公寓受市场欢迎，如九龙仓静安壹号和陆家嘴壹号院。
- 远郊区中低端公寓去化水平较低，整体市场趋于理性。
别墅市场情况
- 本周无别墅供应，成交量环比下降79%，成交均价平稳。
- 第三季度别墅集中入市，导致第四季度供应不足。
- 别墅市场以远郊景区别墅为主，稀释整体均价。
商业市场情况
- 本周商业成交0.19万平米，环比下降96%，创历史新低。
- 商业成交仍以住宅配套商业为主。
- 大型商业综合体开发商自持趋势明显，住宅商业部分要求自持。
办公市场情况
- 本周办公成交0.19万平米，环比下降93%，创历史新低。
- 截至9月，办公市场供应170.59万平米，成交94.79万平米，供求比为1:0.6。
- 办公市场整体表现低迷，去化速度缓慢。
各物业类型成交TOP10项目
公寓成交TOP10
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积(万平米) |
均价(元/平米) |
| 前滩东方新都 |
浦东 |
三林 |
73 |
6353 |
80764 |
| 陆家嘴壹号院 |
浦东 |
陆家嘴滨江 |
22 |
4817 |
123602 |
| 阳光星期八 |
奉贤 |
南桥新城 |
49 |
4686 |
38053 |
| 崧泽华城融悦四季苑 |
青浦 |
青浦新城 |
26 |
3153 |
39753 |
| 九龙仓静安壹号 |
静安 |
南京西路 |
10 |
1557 |
136867 |
| 浦江坤庭 |
闵行 |
浦江 |
12 |
1542 |
57384 |
| 西虹桥壹号 |
青浦 |
青浦新城 |
14 |
1381 |
41711 |
| 瑞虹新城悦庭 |
虹口 |
四川北路 |
8 |
1350 |
101869 |
| 云锦东方 |
徐汇 |
龙华 |
2 |
873 |
102099 |
| 复兴珑御 |
黄浦 |
老西门 |
4 |
774 |
120705 |
别墅成交TOP10
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积(平米) |
均价(元/平米) |
| 上海湾 |
青浦 |
朱家角 |
4 |
545 |
34636 |
| 恒大珑樾华庭 |
青浦 |
朱家角 |
2 |
355 |
34235 |
| 一品漫城 |
闵行 |
浦江 |
1 |
333 |
75565 |
| 灿辉晶典1733 |
青浦 |
徐泾 |
1 |
163 |
78751 |
| 金地佘山天境 |
青浦 |
赵巷 |
1 |
146 |
51057 |
| 路劲上海庄园 |
嘉定 |
安亭汽车城 |
1 |
131 |
35334 |
| 东滩花园 |
崇明 |
陈家镇 |
1 |
112 |
32597 |
商业成交TOP10
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积(平米) |
均价(元/平米) |
| 崇明绿地新都会 |
崇明 |
崇明新城 |
3 |
520 |
20786 |
| 北竿山国际艺术中心别墅 |
青浦 |
赵巷 |
1 |
260 |
24295 |
| 天地健康城 |
青浦 |
朱家角 |
2 |
258 |
20509 |
| 恒越华鼎广场 |
浦东 |
三林 |
1 |
195 |
95413 |
| 兴塔康发新苑 |
金山 |
枫泾 |
1 |
153 |
7846 |
| 上海青浦万达茂 |
青浦 |
青浦新城 |
1 |
92 |
26947 |
| 当代万国府MOMA |
闵行 |
江川路 |
1 |
85 |
88312 |
| 首创锦悦 |
松江 |
松江新城东区 |
1 |
81 |
37950 |
| 恒大御景湾 |
嘉定 |
嘉定主城区 |
1 |
56 |
40229 |
| 上海天红商务广场 |
嘉定 |
嘉定主城区 |
1 |
52 |
36439 |
办公成交TOP10
| 项目名称 |
区县 |
板块 |
套数 |
面积(平米) |
均价(元/平米) |
| 七莘红点城 |
闵行 |
七宝 |
5 |
758 |
31600 |
| 东外滩17公馆 |
杨浦 |
东外滩 |
2 |
461 |
61084 |
| 北竿山国际艺术中心别墅 |
青浦 |
赵巷 |
1 |
252 |
20388 |
| 万科虹桥云 |
闵行 |
七宝 |
2 |
228 |
37981 |
| 永和生活广场 |
嘉定 |
江桥 |
1 |
105 |
9621 |
| 壹品星汇 |
浦东 |
外高桥 |
1 |
49 |
31122 |
| 国乐广场 |
松江 |
松江新城东区 |
1 |
42 |
15813 |
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总结
本周上海房地产市场整体低迷，商品房供应为零，成交量大幅下滑，但公寓成交均价创新高。别墅市场以远郊为主，商业和办公市场成交量均创历史新低，显示市场整体去化能力不足。商品住宅库存虽显示去化周期短，但实际库存远高于统计数据，短期内房价上涨压力不大。市场趋势表明，政策调控持续影响市场表现，购房者趋于理性，改善型需求释放明显。
