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2025西班牙物流市场总结

核心内容概览

2025年前三季，西班牙物流市场展现出强劲的活跃度与增长趋势，特别是在马德里和巴塞罗那地区。市场整体呈现扩张态势，租赁量和投资量均有所上升，显示出对高质量仓储设施的持续需求。

马德里市场

租赁情况

• 租赁量：2025年前三季租赁面积超过763,000平方米，预计全年将突破1,000,000平方米，与过去三年平均水平一致。
• 租赁质量：超过85%的租赁面积为高或非常高质量的仓库，表明市场偏好现代化高效设施。
• 净扩张率：净扩张率超过95%，显示大多数租赁为新增需求，而非续约或搬迁。
• 主要区域：
  • A-2和A-4/A-42走廊占据主导地位，合计93%的租赁面积。
  • 第三环是主要吸收区，由大型平台推动。
  • 第一环虽租赁面积较少，但交易数量占52%，主要因靠近市中心和设施质量高。

大型交易

• Consum：租赁70,000平方米于Noblejas。
• FM Logistics：租赁60,000平方米于Numancia de la Sagra。
• 其他交易：
  • TXT租赁37,462平方米于Illescas。
  • Truck & Wheel租赁36,990平方米于Azuqueca de Henares。
  • Sonepar租赁32,054平方米于Pinto。
  • SF Express租赁30,500平方米于Pinto。
  • Carreras租赁29,016平方米于Seseña。
  • Grupo CAT租赁25,218平方米于Torrejon de Ardoz。
  • Vinted租赁13,842平方米于Torrejon de Ardoz。

租金情况

• 马德里租金持续上涨，2025年第三季度Prime租金为€6.75/平方米，预计年底将达到€7.00/平方米。
• 第一环因高需求和有限供应，租金上涨尤为明显。

供应与库存

• 2025年第三季度马德里物流库存超过15.6百万平方米，较去年同期增长近1百万平方米。
• 高质量资产（A和B+等级）占库存的一半。
• 可用空间中，45%位于第三环，30%位于第一环，25%位于第二环。
• 2025年底可用率约为8.9%，预计未来几个月将略有下降。

未来供应

• 2025年底至2026年预计新增供应约635,000平方米，其中54%集中在第一环，41%在第三环。
• 第一环以投机项目为主，第三环则以定制化（BTS）项目为主。
• 2026年投机项目有所减少，BTS项目则保持稳定。

巴塞罗那市场

租赁情况

• 2025年前三季租赁面积约为445,000平方米，与过去两年同期平均持平。
• 50%的租赁集中在核心区域和第一环，35%在第三环。
• 五项超过20,000平方米的重大交易，合计约170,000平方米。

大型交易

• Action：租赁65,000平方米于La Bisbal del Penedès。
• Normal：租赁41,490平方米于El Pla de Santa Maria。
• 其他交易：
  • Bon Preu租赁22,000平方米于Parets del Vallès。
  • MedPack Ibérica租赁20,120平方米于La Bisbal del Penedès。
  • Vichy租赁17,765平方米于Riudellots de la Selva。
  • BTWXT-2T Group租赁10,514平方米于Riudellots de la Selva。
  • Util Cell租赁10,435平方米于Barberà del Vallès。

租金情况

• 巴塞罗那租金持续上涨，2025年第三季度Prime租金为€8.85/平方米。
• Goodman在第三环完成一项跨仓设施租赁，租金超过€17/平方米，凸显其技术要求带来的租金压力。

供应与库存

• 巴塞罗那物流库存超过11.3百万平方米，可用率降至4%。
• 第零环可用率仅为2%，成为租金上涨的主要驱动因素。

未来供应

• 2026-2027年预计新增供应超过1,460,000平方米，其中41%集中在第一环，31%在第三环。
• Goodman在零环的前Nissan地块启动一个多层次项目，预计新增150,000平方米。
• Melcombe Partners在Sant Quirze del Valles（第一环）启动一个2026年项目。

西班牙全国投资情况

投资量

• 2025年前三季投资总额约€11亿，较前两年同期增长近12%。
• 预计2025年底总投资将达€1.4-1.5亿，主要集中在巴塞罗那（45%）、马德里（37%）和瓦伦西亚（10%）。

主要投资交易

• Flora Portfolio：Blackstone以€215百万出售给Mapletree。
• Complejo logístico Mango：Brookfield以€170百万出售给Punta Na Holding。
• Project Alpha Getafe：Aberdeen以€163.7百万出售给P3。
• Project Rayo：Hines以€51百万出售给Aberdeen。
• Nave Tarragona：Engind以€34百万出售给Nuveen。
• Activo Getafe：Ivanhoe Cambridge / Palm Capital以€31.5百万出售给Arkea。
• Activo Coslada：Montepino以€30百万出售给BlackRock。
• Naves Gestamp：AXA以€29.7百万出售给Iba Capital。
• Project Ebro：Tristan Capital / Kefren Capital以€29.5百万出售给Sagax。
• Activo Valencia：Ontime以€26百万出售给Crossbay。
• Project Lithium：DEA Capital以€24.8百万出售给Delin Property。
• IBI Lion：ID Logistics以€24.7百万出售给IBI Lion。
• Crossbay Hospitalet：Crossbay以€20百万出售给Sagax。
• Activo Madrid：CBRE IM以€12.2百万出售给Square AM。
• Activo Valencia：Hoffmann以€11百万出售给Atland Voisin (SCPI)。

Prime收益率

• 马德里：Q3 2025为4.85%，预计年底降至4.75%。
• 巴塞罗那：Q3 2025为4.75%，预计年底降至4.65%。
• 瓦伦西亚：Q3 2025为5.20%，预计年底降至5.15%。

欧洲市场对比

• 西班牙Prime收益率在欧洲市场中保持竞争力，与维也纳、华沙、布达佩斯、米兰等城市相比，西班牙的收益率相对较高。

联系信息

• James Cowper-Coles：物流总监，+34600919105，james.cowper-coles@es.knightfrank.com
• Adrián Romero Amich：物流租赁与开发总监，+34600919125，adrian.romero-amich@es.knightfrank.com
• Daniel Caprarin：研究、营销与公关总监，+34600919087，daniel.caprarin@es.knightfrank.com

研究报告下载

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