20180326-中国民生银行-房地产开发投资高位可持续吗__9页_997kb

报告摘要

本文分析了2018年1-2月房地产开发投资的超预期增长及其可持续性问题。尽管当期房地产开发投资增速达到9.9%，但其增长主要由其他费用的高增推动，而非新开工和施工面积的实质性提升。因此，房地产开发投资的高位是否可持续，关键在于未来房地产销售情况及土地购置费用的变化趋势。

房地产投资增速超预期，但动力不足
- 2018年1-2月房地产开发投资增速为9.9%，但主要来源于土地购置费用的滞后影响。
- 房屋施工面积和新开工面积同比增速均下降，表明房地产开发活动并未实质性加快。
房地产销售是判断市场变化的核心
- 销售面积和销售额的增速虽然保持正增长，但整体呈现放缓趋势。
- 房地产销售具有“期房销售”特性，使得库存变化与实际开发进度存在脱节。
房地产开发投资大概率前高后低
- 由于PPI中枢下行和施工面积增速低位，房地产开发投资增速在其他费用支撑减弱后，预计会有所回落。
- 房地产开发投资增速与施工面积增速高度相关，而施工面积增速持续低迷，预示投资增长空间有限。
广义库存变化反映真实投资趋势
- 广义库存的变化由当年新开工和销售面积的差额决定，而非仅由待售面积体现。
- 2017年房地产销售虽有韧性，但未能带动投资加速，表明库存去化尚未真正启动。
政策与市场环境影响未来走势
- 棚改货币化安置对房地产销售有支撑，但未来三年棚改对销售的拉动将边际减弱。
- 房地产调控政策持续，金融条件收紧，居民加杠杆受限，房地产销售承压，进一步影响投资增长。