2023-06-15-JLL-物业_分化调整_蓄力待发_62页_32mb

大中华区物业市场摘要（2023年第一季度）

1. 宏观经济与政策

• 经济增长：中国经济呈现U型复苏，GDP同比增长4.5%。服务业恢复良好，内生动力增强。
• 政策导向：
  • 金融支持力度加大，房地产REITs支持政策出台。
  • 服务业与消费升级成重点。
  • 稳楼市政策延续，支持刚性和改善性住房需求。

2. 大中华区物业市场表现概览

(一) 甲级办公楼

• 租赁需求：需求稳步回升，尤其在核心商务区（如北京CBD、上海陆家嘴）。金融业和科技企业继续主导。
• 租金走势：多数城市租金环比下跌，但降幅收窄。一线城市租金降幅较小，二线城市区间分化。
• 供应压力：2023年新增供应量明显增加，尤其在三四线城市，部分城市空置率短期上升。

(二) 零售地产

• 消费复苏：关注性消费回暖，餐饮业态表现强劲，电子商务推动零售升级。
• 租金与空置率：
  • 全国主要城市空置率小幅上升，个别城市（如广州）供应密集导致空置率上升明显。
  • 租金下行压力仍在，但不同城市表现分化。
• 大宗交易：零售地产REITs市场活跃，外资投资中国零售资产的热情持续上升，多地出现新的零售地标型项目。

(三) 住宅市场

• 住宅市场整体逐步回暖，尤其在一线城市和核心地段，二手房价多数止跌甚至小幅上涨。
• 政策推手：REITs帮助房企降低杠杆；降准降息降低贷款成本；“保交楼”政策缓解购房者信心。

(四) 物流地产

• 需求方面：电商和跨境电商需求增长；
• 供应方面：北京、广州、成都等城市迎来阶段性供应高峰，尤其仓储物流。
• 租金变化：多数城市租金上涨，其中北京增长显著，其他城市租金稳定或略降。

(五) 酒店市场

• 复苏态势：春节及汇率开放后国际旅游恢复显著，境内国际来访体验恢复至疫情前80%-90%。
• 市场数据：
  • 北京：每间可出租客房收入达600元人民币，年度涨幅高达49%。
  • 上海：入住率上升至57%，三分之二高奢酒店净收益已恢复疫情前水平。
  • 香港：每间可出租客房收入上涨300%，表明市场快速修复。

3. 区域表现分析

(一) 中国市场各城市

1. 北京：物业市场活跃度提升，零售和物流地产表现活跃。租金上涨，空置率下降。
2. 上海：消费复苏带动零售市场终端需求增长，市中心门店租金止跌回升。
3. 广州：疫情影响逐渐消散，旅游和酒店市场复苏迅速。
4. 深圳：春节期间游客量大增，高端酒店市场复苏迅速。
5. 成都、重庆：地方产业导向明确，青年创业企业集中，物流需求增加。
6. 杭州、南京：数字经济带动写字楼需求，电商、游戏企业扩张明显形成增量。

(二) 境外市场

• 香港：内地游客归来拉动酒店和零售市场，部分地块资本值上升。
• 澳门：通关政策放松显著提振旅游需求，租赁市场复苏主要得益于游客回升。
• 台北：病毒防护政策放开，市场信心改善，高端零售业率先反弹。

4. 重点趋势与机遇

• 结构分化：一线和强二线城市商业复苏明显，三四线城市仍受供应压力和需求惯性差异挑战。
• 增长点：
  • 新消费、新能源、高端制造企业扩张驱动写字楼需求。
  • 零售地产REITs提供新融资工具，推动资产盘活与优化。
  • 区域性物流中心（如成都、重庆）仓储市场迎来增量投资机遇。

5. 风险与建议

• 供应过剩：多地计划快速增加办公楼、仓储物流供应。

建议：

• 投资于供应链完善、需求明确的" logistics+制造业"基地。
• 关注一线城市商业项目升级与城市更新类资产。
• 安排灵活租赁策略，以适应租户短期需求波动。

附录：图表关键指标总览

(图略——图表内容可能包含更细致分类、多时点对比等)

©译才归协源。英文原整理自《JLL Regional Summary Q1 2023》。