同策房产咨询-20170516-全国主要城市房地产市场交易月报-5月刊-_22页_1mb

全国商品住宅市场报告（2017年5月刊）总结

核心内容

2017年4月，全国商品住宅市场在政策高压下表现出明显的分化趋势。一线城市成交量同比下滑18%，价格保持平稳；二线城市调控政策收紧，成交量和价格出现波动；三四线城市则呈现持续回暖态势，成交量和均价同比分别增长13%和20%。市场整体呈现出“一线冷、二线稳、三四线热”的格局。

主要观点

• 政策调控：2017年4月全国多地出台限购、限贷、限价、限售等政策，旨在抑制投机炒作，稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。
• 市场分化：一线与三四线城市市场走势分化明显，一线城市受政策影响成交量萎缩，而三四线城市受益于刚需外溢，成交量持续增长。
• 库存去化：一线与二线城市库存持续下降，三四线城市库存去化周期进一步缩短，部分城市已进入去库存的良性循环。
• 价格波动：一线城市价格保持稳定，二线城市价格涨跌互现，三四线城市均价出现小幅下跌，但整体仍呈上升趋势。

关键信息

一线城市市场

• 成交量：4月成交量271.38万平米，环比微涨2%，同比下滑18%。

• 成交均价：30569元/平米，环比和同比分别上涨2%和9%。

• 供应量：4月推出223.56万平米房源，环比上涨27%，同比大幅下滑42%。

• 典型城市表现：

  • 上海：成交量67.67万平米，环比和同比分别下滑9%和30%，均价46950元/平米，同比上涨45%。
  • 北京：成交量51.96万平米，环比上涨9%，同比下滑36%，均价35770元/平米，同比上涨5%。
  • 深圳：成交量19.03万平米，环比上涨1.37倍，同比下滑25%，均价54619元/平米。
  • 广州：成交量未明确，均价16652元/平米，同比上涨5%。

• 存销比：一线城市存销比为10个月，北京、上海、深圳分别为14、11、31个月，广州为6个月。

• 市场趋势：一线城市市场在政策调控下成交量进一步萎缩，存销比预计将在下半年回升至12个月以上。

二线城市市场

• 成交量：4月成交量1457.31万平米，环比和同比分别下滑3%和34%。
• 成交均价：11775元/平米，环比下滑12%，同比上涨5%。
• 典型城市表现：
  • 青岛：成交量141.19万平米，环比下滑22%，同比下滑23%；均价11276元/平米，环比和同比分别上涨23%和29%。
  • 西安：成交量225.75万平米，环比上涨86%，同比上涨19%；均价7590元/平米，环比持平，同比上涨12%。
• 库存情况：二线城市存量连续15个月下滑，存销比降至7个月，大连和福州存销比超过15个月。
• 市场趋势：二线城市市场在政策影响下成交量有所下降，但价格保持高位，部分城市如苏州、南京新房开盘即售罄，市场仍具吸引力。

三四线城市市场

• 成交量：4月成交量569.49万平米，环比上涨15%，同比上涨13%。
• 成交均价：7846元/平米，环比小幅下跌1%，同比上涨20%。
• 典型城市表现：
  • 常州：成交量83.71万平米，环比和同比分别上涨27%和31%；均价10746元/平米，环比和同比分别上涨6%和48%。
  • 焦作：成交量10.97万平米，环比小幅下滑3%，同比上涨19%；均价5400元/平米，环比下滑12%，同比上涨22%。
• 库存情况：16个三四线城市存量跌至2943.58万平米，存销比为5.9个月，处于合理区间。
• 市场趋势：三四线城市成交量持续增长，部分城市因库存压力出台调控政策，但仍有部分城市尚未调控，存在市场机会。

总结

• 一线城市：受政策影响，市场遇冷，成交量下滑，但高端项目仍受追捧，未来市场可能进一步调整。
• 二线城市：调控政策收紧，市场分化明显，部分城市成交量和价格高位运行，部分城市则面临库存压力。
• 三四线城市：市场持续回暖，成交量和均价双升，部分城市已出现“火”状，政策调控逐步跟进。

附录：典型城市列表

一线城市：

• 北京、上海、广州、深圳

二线城市：

• 天津、南京、苏州、长沙、成都、武汉、厦门、宁波、青岛、济南、合肥、大连、杭州（含萧山余杭）

三四线城市：

• 常州、惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州