物业管理行业2019年报综述：_高成长本色依旧，非住宅百舸竞流-20200426-华泰证券-11页_629kb

物业管理行业2019年报综述总结

核心内容概览

本报告为华泰证券于2020年4月26日发布的物业管理行业研究分析，聚焦于2019年度24家物业管理上市公司业绩、拓展、增值服务及战略规划。报告指出，物业管理行业正处于快速发展期，龙头公司保持高成长性，行业集中度提升是趋势，非住宅物业管理成为重点拓展领域，增值服务持续增长，盈利能力稳步改善。

主要观点

• 行业评级：房地产行业评级为“增持（维持）”，物业管理作为子行业亦被看好。
• 业绩表现：2019年物业管理上市公司合计营收610亿元，同比增长44%；归母净利润73亿元，同比增长46%。虽然净利润增速略有回落，但仍保持40%以上增长。
• 盈利能力：整体毛利率为25.78%，略有下降，但归母净利率达12.00%，持续提升。增值服务毛利率高于基础物业管理，成为盈利增长的重要来源。
• 拓展趋势：在管面积增速首次超过合约面积增速，第三方和非住宅项目成为拓展重点。15家公司第三方在管面积占比达59%，10家公司非住宅在管面积占比达38%。
• 人效提升：人均在管面积持续增加，从技术手段和项目密度提升中获益。
• 战略方向：龙头公司普遍看好行业未来，强调多元化拓展、科技赋能、非住宅布局和增值服务体系化。与央企国企、地方政府平台合作成为新的拓展方式。

关键信息

业绩数据

• 营收：2019年合计610亿元，同比增长44%。
• 归母净利润：2019年合计73亿元，同比增长46%。
• 毛利率：25.78%，较2018年下降0.35个百分点。
• 净利率：12.00%，延续2017年以来的上升趋势。
• ROE：23家物管公司ROE为25.30%，较2018年下降5.19个百分点。

拓展情况

• 在管面积：21.20亿平，同比增长36%。
• 合约面积：32.17亿平，同比增长30%。
• 第三方占比：59%，同比增长5个百分点。
• 非住宅占比：38%，同比增长6个百分点。
• 人均在管面积：6794平，同比增长5%。

增值服务

• 营收占比：33%，同比增长2个百分点。
• 增值服务毛利率：39.73%，高于基础物业管理毛利率23.37%。
• 业主增值服务：毛利率47.51%，非业主增值服务毛利率35.10%。
• 增值服务方向：社区新零售、社区幼托、教育、养老、资产管理等。

投资建议

• A股重点推荐：招商积余（非住宅物管央企旗舰）和新大正（渝派第三方非住宅物管新秀）。
• 投资机会：物管龙头集中度提升、非住宅物管加速证券化。
• 风险提示：疫情发展不确定性、规模扩张带来的管理风险、并购整合风险、人工成本上涨风险。

未来展望

• 行业判断：物业管理行业正处于从传统服务业向现代服务业转型的关键阶段，集中度提升和非住宅物管发展是核心趋势。
• 业态布局：非住宅物业管理成为行业竞争重点，城市服务、“三供一业”、高速服务区、老旧小区改造等是新亮点。
• 科技赋能：机械化、物联网、大数据等技术手段推动人效提升，助力行业高质量发展。

战略分析

风险提示

• 疫情发展不确定性：可能影响项目拓展和成本支出。
• 规模扩张管理风险：管理能力不足可能影响业务质量。
• 并购整合风险：收并购标的质量与整合能力影响最终效益。
• 人工成本上涨风险：劳动密集型企业，成本占比较大。

投资建议评级说明

• 行业评级：

  • 增持：行业股票指数超越沪深300指数
  • 中性：行业股票指数基本与沪深300指数持平
  • 减持：行业股票指数明显弱于沪深300指数

• 公司评级：

  • 买入：股价超越基准20%以上
  • 增持：股价超越基准5%~20%
  • 中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间
  • 减持：股价弱于基准5%~20%
  • 卖出：股价弱于基准20%以上

联系信息

• 华泰证券研究所
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免责声明

本报告仅供参考，不构成投资建议，不保证预测回报实现，过往业绩不预示未来表现。投资者需自行判断并承担相应风险。