2017-房地产行业：：话地租历史，看万亿元市场破局_17页-1mb

中国土地制度改革与地价补交市场分析总结

核心内容

本文主要分析了中国土地制度改革的历史沿革、当前问题以及未来发展趋势，特别是土地使用权与所有权分离所带来的地价补交问题。文章还探讨了国际上对土地使用权到期后的处理方式，并基于历史数据和假设模型，预测了中国未来地价补交市场的规模。

主要观点

• 土地制度改革的目的是提高劳动积极性：从古代到现代，土地制度经历了多次改革，旨在解决土地分配不均、提高劳动生产率以及促进金融发展。
• 当前土地制度改革面临所有权与使用权分离的问题：土地使用权有偿出让制度自1986年实施，但到期后的处理仍缺乏明确的规章制度，导致地价补交问题复杂化。
• 土地使用权到期后的处理方式多样：国际上普遍采取补交地价或收回土地的方式，部分国家允许续期，但无统一标准。
• 中国土地使用权到期后可能补交地价，但存在争议：温州、青岛等城市出现土地使用权到期后的补交案例，但补交比例和方式尚无统一规定，引发社会讨论。
• 未来地价补交市场潜力巨大：根据测算，中国土地补交市场年均可达万亿元规模，高峰期预计在2050年左右。

关键信息

土地制度演变

• 封建时期：土地主要分为国有和地主所有，农民通过租借方式耕作。
• 太平天国时期：实行“平均地权”，推动土地私有制，提高农民积极性。
• 1947-1952年：中国进行土地改革，土地归国家和集体所有，实现公有制。
• 1986年至今：土地使用权有偿出让制度逐步建立，使用权与所有权分离。

土地使用权到期处理

• 中国：1995年9月18日前签订的合同到期后需补交地价，补交比例为35%；之后的合同到期处理尚在研究中。
• 温州案例：20年产权到期后，政府要求补交地价为房产价格的三分之一，引发社会争议。
• 青岛案例：到期住宅仍可正常出售、出租和抵押，无需补交地价。

国际比较

• 美国：土地私有制，交易自由，只需缴纳税金即可。
• 俄罗斯：土地国有制，允许续租或改变用途。
• 瑞典：土地租赁制，每年缴纳租金，10年后可能调整。
• 日本：土地私有制，永久使用。
• 新加坡：国有和私有制并存，土地出让期满后可收回或继续出让。
• 香港：土地公有制，到期后按年缴纳3%地租续期。
• 台湾：土地与建筑物独立立法，使用权可约定为无限期。

地价补交市场预测

• 土地出让面积：自有统计数据以来，中国土地出让面积超过300亿平方米。
• 补交市场测算：假设2013年土地出让面积，按30%补交比例和1500元基准地价计算，补交地价款可达9270亿元。
• 高峰期预测：2050年左右，地价补交市场将达到高峰期。

图表目录

• 图1：封建时期土地分类
• 图2：《天朝田亩制度》土地分配方式
• 图3：1950年土地改革法内容
• 图4：第三次土地改革目标
• 图5：农地金融与住宅金融的重要性
• 图6：温州住宅用地基准地价增长
• 图7：青岛到期住宅仍可正常交易
• 图8：1993~2014年中国土地出让面积
• 图9：2014年土地出让面积占比
• 图10：2050年地价补交高峰期预测

表格目录

• 表格1：美国和日本住房抵押要求
• 表格2：深圳首次有偿出让土地使用权
• 表格3：2007年《物权法》对土地使用权到期后的规定
• 表格4：住房抵押条件
• 表格5：1995年9月18日为界的土地使用权到期处理
• 表格6：国际土地所有制和使用权限
• 表格7：国际土地使用权到期处理方式
• 表格8：香港土地续期规定
• 表格9：不同补交比例下的地价补交规模

风险提示

• 地价补交比例过高可能对房地产市场造成较大影响，需谨慎处理。

附：华泰房地产团队精品系列报告

• 房地产金融系列：

  1. 《新兴万亿级市场：房地产基金---房地产金融系列研究专题之开篇（一)》 2015.9.13
  2. 《房地产基金：别人有的，我们也一定有---房地产金融专题研究系列之经验篇（二)》 2015.9.20
  3. 《房地产基金成长史：造就、成就---房地产金融专题研究系列之历史篇（三)》 2015.9.27
  4. 《房地产基金：因资产配置而生，解存量物业之惑---房地产金融专题研究系列之理解篇(四)》 2015.10.11

• 地产三重器系列：

  1. 《因去库存引起的地与人---地产三重器系列研究之库存篇（一)》 2016.1.12
  2. 《地产周期的两年誓约---地产三重器系列研究之房价篇（二)》 2016.3.7
  3. 《地产税制改革的历史得失，兼论营改增---地产三重器系列研究之税制篇(三)》 2016.3.20
  4. 《6大角度看房价泡沫---地产三重器系列研究之房价比较篇（四)》 2016.3.26

• 新经济系列：

  1. 《What Disney---新经济之主题公园来源篇（一)》 2016.3.28

评级说明

• 行业评级体系：以报告发布日后6个月的行业涨跌幅与沪深300指数对比，分为增持、中性、减持。
• 公司评级体系：以报告发布日后6个月的公司涨跌幅与沪深300指数对比，分为买入、增持、中性、减持、卖出。

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