20210226-安信证券-房企发债实录_谁净融资缺口较大_谁发行成本上升较多__10页_1mb

2021年地产债净融资缺口与发行利差分析总结

核心内容概述

2021年地产债市场呈现净融资缺口扩大、发行利差整体下行的特征。全年地产债到期规模为4643.8亿元，净融资缺口为3948.4亿元，较2020年减少562.2亿元。同时，整体发行成本上升，平均发行成本为4.8%，较2020年上行24.4BP，整体利差为106.8BP，较2020年下行44.3BP。

1. 2021年地产债到期压力分析

1.1 全年到期规模

• 总到期规模：4643.8亿元，同比下降4.8%。
• 季度分布：
  • Q1到期规模最大，为1822.9亿元；
  • Q2为928.3亿元，Q3为1047.5亿元，Q4为845.1亿元。

1.2 企业性质分析

• 民企：到期规模为2397.8亿元，占51.6%，同比下降14.6%，主要集中于Q1；
• 国企：到期规模为2246亿元，占48.4%，同比增加8.3%，同样集中于Q1。

1.3 债券评级分析

• AAA级：到期规模最大，为2434.8亿元，占53.2%，同比下降15.8%，主要集中在Q1；
• AA+级：到期规模为2100.8亿元，占46.1%，同比增加11.4%；
• AA及以下：到期规模为27.6亿元，占0.6%，同比增加67.5%。

1.4 主要房企到期情况

• 华夏幸福：到期规模最大，为151亿元；
• 万科：138.9亿元；
• 保利发展：136.7亿元；
• TOP10房企：集中度同比下降3.9%。

2. 当前地产债净融资缺口分析

2.1 全年净融资情况

• 总发行规模：截至2021年2月19日，为695.4亿元，同比增长88%；
• 净融资缺口：全年为3948.4亿元，同比减少562.2亿元。

2.2 分企业性质

• 国企：净融资缺口为1809.8亿元，同比下降99.5亿元；
• 民企：净融资缺口为2138.6亿元，略大于国企，同比下降462.6亿元。

2.3 分债券评级

• AAA级：净融资缺口最大，为2065.9亿元，同比增加224.8亿元；
• AA+级：净融资缺口为954.6亿元，同比下降159.6亿元；
• AA及以下：净融资缺口为285亿元，同比增加117.4亿元。

2.4 监管分档分析

• 红档：净融资缺口为1092.4亿元；
• 橙档：692.2亿元；
• 黄档：1219.6亿元；
• 绿档：804.1亿元。

2.5 个别房企净融资情况

• 净融资为正：3家，分别为华远地产（14.9亿元）、路劲隽御（7.1亿元）、龙湖（4.8亿元）；
• 净融资为负：160家，其中缺口超过100亿元的有4家，分别为华夏幸福（-165.6亿元）、保利发展（-157.5亿元）、富力地产（-124.7亿元）、电建地产（-101亿元）。

3. 发行利差特征分析

3.1 整体发行利差

• 平均发行成本：4.8%，较2020年上行24.4BP；
• 整体利差：106.8BP，较2020年下行44.3BP。

3.2 分企业性质

• 国企：发行利差为60.1BP，较2020年上行0.8BP；
• 民企：发行利差为180.1BP，较2020年下行57.8BP。

3.3 分监管分档

• 红档：利差为181.1BP，上行7.4BP；
• 橙档：169.2BP，下行29.1BP；
• 黄档：56.8BP，下行66.2BP；
• 绿档：61.2BP，下行5.3BP。

3.4 分债券评级

• AAA级：利差为89.1BP，上行9.1BP；
• AA+级：172.7BP，下行27.0BP；
• AA级：132.9BP，下行78.6BP。

3.5 细分房企利差变化

• 利差高于整体：17家，其中7家超过300BP，分别为新湖中宝（379.2BP）、兆泰集团（373.0BP）、鑫苑中国（359.7BP）、珠江投资（321.4BP）、阳光城（317.8BP）、融创中国（316.8BP）、绿地集团（314.9BP）；
• 利差低于整体：19家，其中6家为负，分别为华润置地（-24.0BP）、金融街（-19.1BP）、保利置业（-18.4BP）、中海地产（-10.1BP）、招商蛇口（-10.0BP）、保利发展（-5.0BP）；
• 利差上行：15家，其中3家扩大超100BP，分别为光大嘉宝（128.3BP）、融创中国（105.2BP）、小商品城（101.0BP）；
• 利差下行：16家，其中5家缩小超过50BP，分别为金融街（-94.6BP）、华远地产（-85.6BP）、保利发展（-77.4BP）、绿城集团（-61.8BP）、融信集团（-60.6BP）。

4. 关键信息总结

• 净融资缺口：全年为3948.4亿元，主要集中在AAA级房企、国企及黄档房企；
• 发行成本：整体上行24.4BP，国企上行，民企下行；
• 利差变化：整体利差下行44.3BP，民企、AA+级和红档房企利差较大；
• 重点房企：华夏幸福、万科、保利发展为到期规模前三；新湖中宝、兆泰集团利差最高；光大嘉宝、融创中国利差走阔较多；金融街、华远地产利差收窄明显；
• 风险提示：数据可能存在统计偏差，需谨慎分析。

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