房地产行业18年年报及19年一季报综述：预收账款创新高，杠杆率持续降低-20190520-首创证券-13页_1mb

报告摘要

房地产行业证券研究报告总结

核心内容

本报告由首创证券发布，分析了2018年A股房地产行业年报及2019年一季报数据，总结了上市房企的财务状况、政策环境及投资建议。

主要观点

行业整体业绩增长：2018年，A股房地产板块营业收入达20776.89亿元，同比增长20.44%；归属母公司股东净利润为2032.66亿元，同比增长14.18%。2019年一季度，营业收入3668.46亿元，同比增长22.30%；归属母公司股东净利润397.47亿元，同比增长18.79%。
大中型房企表现更优：10家大中型房企（包括万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、中南建设、金地集团、华夏幸福、金科股份、阳光城、蓝光发展）整体表现优于行业板块。2018年营业收入同比增长29.26%，归属母公司股东净利润同比增长31.09%；2019年一季度营业收入同比增长20.52%，归属母公司股东净利润同比增长-8.32%。
盈利能力提升：2018年，房地产板块销售毛利率为32.39%，销售净利率为12.42%；10家大中型房企销售毛利率为35.07%，销售净利率为15.33%。2019年一季度，板块销售毛利率为32.18%，大中型房企销售毛利率为36.73%。
货币资金充裕，短期偿债能力强：2018年，板块货币资金为12176.28亿元，同比增长16.74%；大中型房企货币资金为6192.28亿元，同比增长29.31%。2019年一季度，板块货币资金为11933.54亿元，同比增长29.31%；大中型房企货币资金为5770.19亿元，同比增长50.80%。板块和大中型房企的现金短债比均能覆盖短期债务，大中型房企略强。
杠杆率持续下降：2018年，板块净负债率为96.65%，同比下降4.88%；大中型房企净负债率为71.82%，同比上升2.43%。2019年一季度，板块净负债率下降至103.41%，大中型房企净负债率下降至86.13%。
预收账款创新高：2018年板块预收账款为24968.29亿元，同比增长30.12%；大中型房企预收账款为15286.89亿元，同比增长31.02%。2019年一季度板块预收账款为26919.41亿元，同比增长24.13%；大中型房企预收账款为16401.22亿元，同比增长22.96%。
板块估值处于低位：截至2019年5月17日，房地产板块市盈率（历史TTM，整体法，剔除负值）为10.79，相比年初有所提升，但仍处于历史低位。
政策环境稳定：在“一城一策，房住不炒”的政策背景下，房价预计维持窄幅震荡。政府通过因城施策来稳定市场预期。
投资建议：建议关注三类房企：一是受益于一二线楼市回暖、低估值的龙头房企；二是二三线园区地产企业，具有协同和集约效应；三是具有主动管理能力的不动产资产管理平台。