20160414-广发证券-房地产行业_3月成交同比增速创新高_但高热度不具备可持续性_29页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2016年3月，中国房地产市场呈现成交同比增速创新高的趋势，但高热度不具备可持续性。全国44个城市商品房成交指数达到477，创2010年以来单月新高，环比和同比分别上升156%和75%。39个城市住宅成交指数为531，环比和同比分别上升149%和82%。政策持续宽松，如交易税费减免、公积金支持和农民工购房补贴，叠加开发商推盘放量和热点城市调控政策的“末班车”效应，推动了成交的大幅增长。然而，随着前期需求集中释放，未来成交市场将逐步降温。

主要观点

• 市场热度高但不可持续：3月成交同比增速创新高，但高热度难以持续，未来市场将逐步降温。
• 城市成交热度分化：一线城市和重点二线城市量价上涨显著，三线城市则同比止跌回升。
• 政策调控逐步常态化：热点城市如上海、深圳、江苏、苏州、武汉、合肥、廊坊等相继出台调控政策，重点在需求端强调控和供给端增加供应。
• “分类调控、因城施策”趋势明显：政策将更加注重城市间的差异化，不排除更多城市跟进调控政策。
• 二手房市场表现优于新房：3月二手房成交和价格均显著上涨，显示市场以改善性需求为主。

关键信息

全国成交情况

• 成交指数：全国44城市商品房成交指数为477，创2010年以来新高。
• 同比与环比增长：全国商品房成交同比上升75%，环比上升156%；住宅成交同比上升82%，环比上升149%。
• 房价上涨：百城住宅均价环比上涨1.90%，同比连续8个月上涨，涨幅达7.0%。
• 批售比：全国商品房批售比上升至1.59，销售规模连续4个月大于批准上市规模。
• 去化周期：一线城市住宅去化周期降至6.6个月，三线城市去化周期开始回升。

各线城市成交情况

• 一线城市：成交环比上升126.6%，同比上升68.1%；房价环比上涨2.91%。
• 重点二线城市：成交环比上升166.5%，同比上升73.9%；房价环比上涨1.05%。
• 三线城市：成交环比上升146.2%，同比上升84.7%；房价环比上涨0.64%。

区域成交情况

• 环渤海地区：天津、济南、青岛成交环比大幅上涨，同比也显著上升。
• 长三角地区：苏州、南京、杭州、宁波成交同比涨幅显著，其中南京同比上涨189%。
• 珠三角地区：东莞、佛山成交同比分别上涨113%和162%，房价涨幅显著。
• 中西部及其他城市：武汉、重庆、长沙成交同比止跌回升，但增速低于预期。

城市具体表现

北京市场

• 成交面积：商品房145万方，环比上涨206.2%；商品住宅74万方，环比上涨131.2%。
• 房价：住宅价格环比上涨0.84%。
• 库存与去化：商品房及住宅库存环比小幅下滑，去化周期上升至19个月。
• 政策：简化保障房申请材料，强化市场监管。

上海市场

• 成交面积：商品房351万方，环比上涨137.7%；商品住宅267万方，环比上涨125.6%。
• 房价：住宅价格环比上涨5.1%，二手房价格环比上涨4.8%。
• 库存与去化：商品住宅去化周期下降至4.1个月。
• 政策：出台“沪九条”调控政策，收紧限购和信贷政策，强化市场监管。

深圳市场

• 成交面积：商品房62万方，环比上涨1.8%；商品住宅45万方，环比下降18%。
• 房价：住宅价格环比上涨3.6%，二手房价格环比上涨4.7%。
• 库存与去化：商品房和住宅库存分别下降5.8%和5.4%，去化周期分别为10个月和7个月。
• 政策：收紧非户籍家庭购房社保年限，实行“认贷又认房”，二套房首付比例上调至4成。

广州市场

• 成交面积：商品房140万方，环比上涨164.2%；商品住宅115万方，环比上涨173.8%。
• 房价：住宅价格环比上涨0.5%。
• 库存与去化：商品房和住宅库存分别小幅下降，去化周期维持在21个月和10个月。
• 政策：未提及具体调控政策，但市场热度较高。

环渤海其他城市

• 天津：住宅成交环比上涨266.6%，同比上涨210%。
• 济南：住宅成交环比上涨705%，同比上涨135%。
• 青岛：住宅成交环比上涨216.2%，同比上涨96%。
• 库存与去化：济南和青岛库存环比下降，去化周期改善。

长三角地区其他城市

• 苏州：住宅成交同比上涨97%，环比上涨107%。
• 南京：住宅成交同比上涨189%，环比上涨105%。
• 杭州：住宅成交同比上涨255%，环比上涨281%。
• 宁波：住宅成交同比上涨98%，环比上涨138%。
• 库存与去化：南京和苏州库存环比下降显著，去化周期不足5个月。

珠三角地区其他城市

• 东莞：住宅成交同比上涨113%，房价环比上涨6.7%。
• 佛山：住宅成交同比上涨162%，房价环比上涨2.3%。
• 库存与去化：东莞去化周期保持在10个月。

中西部及其他重点城市

• 武汉：住宅成交同比上涨97%，房价环比上涨0.4%。
• 重庆：住宅成交同比上涨19%，房价环比上涨0.3%。
• 长沙：住宅成交同比止跌回升，上涨13%。
• 成都：住宅成交同比上涨33%，房价环比上涨0.7%。

风险提示

• 政策收紧蔓延：其他热点二线城市可能跟进调控政策。
• 行业销售增速低于预期：市场热度可能难以持续，未来成交将逐步降温。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 地址：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401；深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼；北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层；上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼。
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