20180619-中国银河国际证券-中国物业管理行业_碧桂园服务开始交易_8页_894kb

中国物业管理行业总结

核心内容

2018年6月19日，碧桂园服务（6098.HK）正式在香港上市，成为继彩生活、中海物业、绿城服务和雅生活之后，第五家在香港上市的主要物业管理公司。该公司的上市引起了市场的广泛关注，因其高盈利能力及母公司碧桂园的强大背景。

主要观点

• 盈利能力突出：碧桂园服务在2017年的净利润达到人民币4.02亿元，同比增长23.9%，净利率为12.9%，高于行业内的绿城服务和中海物业。
• 市场前景乐观：预计其2018年的每股盈利约为0.245港元，若按22至31倍的市盈率估值，其股价可能在5.39至7.595港元之间，更接近该范围的上端。
• 行业发展趋势：随着主要物业管理公司成功上市，预计会有更多物业开发商分拆其物业管理业务赴港上市，如新城悦控股（关联公司为新城集团[1030.HK]）。
• 上市优势：物业管理公司上市有助于建立品牌、增强融资能力，并促进行业整合，同时为高级管理人员提供更强的激励。
• 行业比较：碧桂园服务在2017年排名中国物业管理行业前三，拥有1.23亿平方米的可收费建筑面积，是业内最大的物业管理公司之一。

关键信息

上市情况

• 公司名称：碧桂园服务（Country Garden Services）
• 股票代号：6098.HK
• 上市时间：2018年6月19日
• 交易方式：以实物方式分派，无参考价
• 母公司：碧桂园（2007.HK），中国最大和最进取的物业开发商之一

财务表现

• 2017年净利润：4.02亿元人民币
• 2018年预计净利润：5亿元人民币（增长24%）
• 2017年可收费建筑面积：1.23亿平方米
• 2017年净利率：12.9%
• 2017年营业收入：31.2185亿元人民币
• 2017年毛利率：32.4%

行业比较

• 主要竞争对手：包括绿城服务（2869.HK）、彩生活（1778.HK）、中海物业（2669.HK）、雅生活（3319.HK）等。
• 行业市盈率：2018年主要物业管理公司市盈率介于22倍至31倍之间。
• 行业市净率：2017年主要物业管理公司市净率介于3.22至7.40之间。

分拆上市趋势

• 未来可能分拆上市的公司：新城悦控股（关联公司为新城集团[1030.HK]）、保利地产（600048.CH）、旭辉控股（0884.HK）、美的置业控股等。
• 新三板上市的公司：部分物业开发商已将其物业管理业务在新三板上市，未来可能转战港交所。

评级指标

• 买入：预期股价在12个月内上升超过20%
• 持有：无明确催化剂，由“买入”降级直至出现明确“买入”信号或再次降级为“沽出”
• 沽出：预期股价在12个月内下跌超过20%

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行业估值表（部分）

总结

碧桂园服务的上市标志着中国物业管理行业进一步走向资本化，其高盈利能力和母公司支持使其成为行业领先者之一。随着更多物业开发商考虑分拆物业管理业务上市，行业整合和品牌建设将加速。投资者应关注其市盈率和市净率的估值范围，以及未来可能的市场表现。