2019年第二季度成都物业市场回顾及展望_56页_4mb

高力季报：成都 2019年第二季度总结

核心内容概览

本季报主要分析了2019年第二季度成都商业地产市场的运行情况，包括宏观经济、甲级写字楼、零售商业和仓储物流市场四个部分。报告提供了详细的市场数据、趋势分析及未来展望。

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一、宏观经济回顾及展望

核心内容

• 成都市GDP在2016年已突破万亿规模，第三产业占比持续上升，截至2018年达到54.1%，对经济增长贡献率达61.3%。
• 2018年成都市利用外资实际到位122.75亿美元，同比增长44.14%，并落户285家世界500强企业。
• 2019年成都市将力争利用外资实际到位130亿美元以上，落户世界500强企业达300家。
• 成都市作为“国际化营商环境建设年”，持续吸引人才，2018年人口净流入达28万，增速为2017年的两倍。
• 2019年成都国际航线数量预计增加至119条，其中定期直飞航线增至64条，国际班列境外直达城市扩展至24个。

发展优势

• 良好的公共交通基础
• 商业潜力巨大
• 消费能力增长迅速
• 人口政策红利持续释放

未来规划

• 启动13个TOD示范项目，覆盖全市13个区市县
• 与高铁实现城际联动，引领新城市群发展
• 成都天府国际机场预计2020年投用，将提升城市国际地位

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二、甲级写字楼市场

市场概览

• 市场总存量：2,944,700平方米
• 新增供应：0平方米
• 净吸纳量：570平方米（环比下降98.6%，同比下降99.6%）
• 空置率：15.9%（环比稳定，同比下降7.6个百分点）
• 平均账面租金：106.5元/平方米/月（环比下降0.4%，同比上升1.6%）
• 平均有效租金：100.1元/平方米/月（环比下降0.4%，同比上升1.8%）
• 平均免租期：2.1个月（同比减少12.5%）

主要观点

• 受宏观经济放缓和贸易战影响，市场需求下降。
• 人民南路子市场因部分项目退租，导致租金下降。
• 投资毛收益率稳步提升，截至2018年第三季度，全市平均毛收益率达6.5%，其中金融城和大源商圈分别为6.8%和6.7%。

高力热点

1. 非传统金融企业退租：P2P行业受政策影响，大量平台退租，对市场造成一定影响。
2. 专业服务类企业向南拓展：随着客户南移，专业服务类企业如咨询、律所等在城南设立新办公地点。
3. 业主积极调整软硬件提升竞争力：通过客户满意度调查、物业管理优化、租户活动举办等方式提升竞争力。
4. 房地产企业向城南聚集：大源和金融城成为房地产企业首选，推动区域发展。

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三、零售商业市场

市场概览

• 市场总存量：6,041,356平方米
• 新增供应：0平方米
• 净吸纳量：-17,800平方米（环比稳定，同比下降16.1%）
• 空置率：6.5%（环比上升0.3个百分点）
• 首层平均租金：421.8元/平方米/月（环比上升0.1%，同比下降1.4%）

主要观点

• 成都零售市场向非核心商圈外溢，郊县商业项目释放潜在需求。
• 快时尚品牌面临闭店潮，如NEW LOOK、GAP、C&A等。
• 儿童服饰类品牌快速扩张，成为零售业新亮点，占母婴类需求的82.5%。
• 健身工作室兴起，成为购物中心差异化品牌组合的重要部分。

高力热点

1. 快时尚闭店潮：部分品牌因业绩下滑退出市场，如NEW LOOK退出成都。
2. 儿童服饰市场快速增长：童装成为服饰品牌的重要部分，市场需求稳定。
3. 健身工作室成为趋势：新型健身房吸引年轻群体，提升购物中心吸引力。

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四、仓储物流市场

市场概览

• 市场总存量：3,498,155平方米
• 新增供应：55,000平方米
• 净吸纳量：47,489平方米（环比下降36.7%，同比下降4.4个百分点）
• 空置率：11.9%（环比稳定）
• 平均有效租金：26.8元/平方米/月（环比下降0.6%，同比下降0.3%）

主要观点

• 第三方物流成为仓储物流市场的主要需求客户，租赁面积超过传统零售。
• 电商和餐饮行业带动冷链及零担物流需求显著增长。
• 第三方物流外包服务渗透率不断提升，企业物流成本下降。

高力热点

1. 第三方物流需求持续活跃：电商和餐饮行业带动冷链和零担物流增长。
2. 物流外包趋势明显：企业通过外包降低物流成本，提升效率。
3. 供应链服务扩展：第三方物流向咨询、库存管理、报关等多环节延伸，增强吸引力。
4. 平台化与联盟趋势：整合运力，提升单车运载率，增加增值服务。

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总结

成都商业地产市场总体趋势

• 甲级写字楼市场：市场需求下降，租金小幅下滑，投资回报率稳步提升，业主积极调整以提升竞争力。
• 零售商业市场：整体市场活跃，但部分业态如快时尚面临闭店潮，儿童服饰和健身工作室成为新亮点。
• 仓储物流市场：第三方物流需求显著增长，冷链和零担物流成为新增长点，业主通过调整租金吸引客户。

未来展望

• 成都将继续推动国际消费城市建设，提升商业吸引力。
• 甲级写字楼市场预计2019年新增供应24万平方米，净吸纳量下降，租金承压。
• 零售市场受新增供应影响，空置率小幅上升，但整体仍保持稳定。
• 仓储物流市场长期向好，随着电商和餐饮行业的发展，需求将持续增长。

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主要作者信息

• 张潇嘉：高级经理 | 研究部 | 华西区
• 邓兆楠：分析师 | 研究部 | 华西区
• 林子凯：分析师 | 研究部 | 华西区
• 邓懿君：董事总经理 | 中国区
• 孙超：董事总经理 | 华西区
• 夏思坚：执行董事 | 研究部 | 亚洲区
• 邱义昇：高级董事 | 研究部 | 中国区

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