房地产（地产开发）2022年投资策略：2022，破而后立，晓喻新生-20211108-光大证券-25页_767kb

2022年房地产（地产开发）投资策略总结

核心内容概述

2022年房地产行业面临政策调整、流动性变化及行业转型等多重挑战，整体趋势呈现“破而后立，晓喻新生”的特征。政策层面强调“房住不炒”主基调，同时加强住房保障体系建设；资金层面出现边际宽松信号，但融资渠道仍受限制；行业层面则推动房企向多元化、轻资产运营模式转型，以应对市场变化。

主要观点

• 政策面：房地产金融风险防控机制将持续，政策将聚焦于整治资金挪用和价格调控，同时对刚需和首套按揭贷款提供支持。
• 资金面：7月降准释放流动性，居民按揭贷款边际回暖，预计房贷利率将逐步见顶。
• 行业面：房企需通过多元化业务和运营升维实现增长，商业地产、长租公寓、物流地产等成为重点发展方向。
• 投资建议：龙头房企如万科A、保利发展、中国金茂具备较强防御性和股息率，适合长期配置；同时建议关注已布局多元赛道的房企，如金地集团、龙湖集团、融创中国等。
• 风险分析：利率上行、中美贸易摩擦、房企信用风险、需求不及预期及政策调控风险均可能对行业造成影响。

关键信息

政策调控

• “房住不炒”主基调不变，因城施策防止市场失速。
• 保障性住房及REITs成为政策关注重点，推动行业向长期稳定方向发展。
• 土拍规则优化，提升房企利润空间，但房企需强化自身造血能力。

流动性变化

• 7月降准释放流动性，居民信贷改善，四季度行业流动性有望修复。
• 房企融资渠道持续收紧，但部分房企融资成本有所下降。

三道红线

• 三道红线机制有效暴露部分房企风险，推动行业向稳健经营转型。
• 截至2021H1，40强内央企均位于绿档，部分国企进入橙档。

商业地产

• 我国商业地产正从“产销模式”向“资管模式”转型，轻资产运营模式逐渐成熟。
• 购物中心在县域市场及存量改造中仍有较大增量空间，预计2021年新增约967个。
• 龙湖集团的龙湖天街出租率常年保持在95%以上，租金增长目标明确。

长租公寓

• 长租公寓市场面临盈利压力，但规范化、降税及REITs政策有望推动其健康发展。
• 万科泊寓是国内集中式长租公寓管理房源第一，出租率超95%。
• 旭辉瓴寓通过细分产品线和城市布局，覆盖高端、白领及蓝领客群。

物流地产

• 物流地产市场发展潜力大，一线城市投资回报率较高。
• 万纬物流是中国最大的冷链物流综合服务商，聚焦高标仓及冷链物流。

投资建议

• 重点推荐：万科A/万科企业、保利发展、中国金茂。
• 关注房企：金地集团、龙湖集团、融创中国、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、新城控股、金科股份。

风险分析

• 利率上行风险：全球通胀和大宗商品价格上涨可能推高利率，影响房企融资。
• 中美贸易摩擦风险：可能影响国内部分行业及居民收入，间接影响房地产市场。
• 房企信用风险：三道红线叠加债务集中偿还期，部分房企可能面临信用违约。
• 需求不及预期风险：就业情况恶化可能导致居民收入下降，影响零售物业出租率及租金。
• 政策调控风险：银行贷款集中度管理可能限制房地产信贷规模。

评级体系

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不足或重大不确定性事件无法给出明确评级。

基准指数

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

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