房地产行业：流动性及信贷环境或双修复，板块下行压力减小-20180724-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

政策环境

• 国开行明确表示棚改贷款合同审批权限未上收，稳定市场预期。
• 地方政策持续调控，北京推出人才新政，包括公租房和共有产权房，且共有产权房限售5年。普洱实施四限政策，限制外地户籍居民购房数量，并要求缴纳12个月社保方可购二套房。
• 公积金政策因城施策，部分城市如宁夏和石家庄调整了贷款额度和提取条件。

市场基本面

• 成交情况：7月前19天，40城新房成交面积同比上涨15.8%，一线、二线、三四线城市分别上涨17.0%、9.9%、26.0%。其中，一线城市中上海和北京成交上涨明显，而广州和深圳环比下降。
• 推盘情况：7月前19天，14城市商品房推盘同比上涨39.5%，去化周期降至14.9个月，12城住宅去化周期降至7.9个月。
• 库存情况：14城市商品房库存总量环比微升0.5%，去化周期整体改善。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应同比上涨19.1%，土地成交同比上涨10.8%，但环比大幅下降63.5%。土地出让金同比上涨8.4%，但环比下降63.2%。住宅土地溢价率下降，但三线城市仍较高。

主要观点

流动性及信贷环境

• 信贷政策积极调整，银保监会强调分类施策，资管新规细则体现过渡期弹性。
• 6月份新增人民币贷款同比增长近20%，反映信贷环境改善。
• 国债收益率提前反映市场预期，地产行业利率成本有望边际改善。
• 流动性改善将支撑地产板块估值修复。

投资机会

• 地产板块具备板块beta及个股alpha机会，当前主流地产股估值处于历史底部。
• 龙头房企NAV平均折价率约40%，反映市场对房价下跌的悲观预期。
• 龙头集中度提升，业绩增长确定性增强，板块收益将更多依赖业绩增长。

重点推荐公司

• 一线A股龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
• 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展
• H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富
• 子领域：光大嘉宝、中国国贸

关键信息

数据亮点

• 新房成交：40城周均成交面积环比上升1.0%，同比上升18.9%。
• 二手房成交：13城周均成交面积环比下降2.7%，同比上升15.6%。
• 推盘量：14城周推盘量同比上升38.9%，去化周期下降至14.92个月。
• 土地市场：全类型土地供销比回升至1.17，住宅土地溢价率18.8%。
• 融资情况：金地集团发行公司债10亿元，利率5.0%；雅居乐发行优先票据400万美元，利率8.5%。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入

投资建议

• 建议关注低估值的一二线龙头房企，以及具有业绩增长潜力的公司。
• 随着信贷和流动性环境的改善，板块估值有望修复，业绩增长将成为主要驱动力。

图表索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：40城新房周均及单周成交面积
• 图3：40城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：40城新房月度成交同环比
• 图5：40城分线城市新房月度成交同比
• 图6：40城新房成交整体年趋势
• 图7：40城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：14城市商品房周度推盘
• 图16：14城市商品房月度推盘
• 图17：14城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：14城市商品房月度批售比
• 图19：14城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：14城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：12城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

相关研究

• 房地产行业：资金面边际改善，宅地出让金同比微降（2018-07-17）
• 房地产行业：强势销售支撑供给端热度（2018-07-17）
• 房地产行业：住建部明确棚改货币化原则，有利于市场悲观情绪修复（2018-07-16）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心
• 邢苇：助理分析师，上海财经大学应用统计硕士，2018年进入广发证券发展研究中心
• 黄晓曦：助理分析师，中山大学金融硕士，2018年进入广发证券发展研究中心

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上）
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

联系方式

• 地址：
  • 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401
  • 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
  • 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层
• 邮政编码：
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