房地产行业2021年3月行业月报：市场热度边际微降，需求端韧性总体延续-20210420-广发证券-43页_4mb

报告摘要

房地产行业2021年3月行业月报总结

核心内容概览

2021年3月，房地产行业整体呈现市场热度边际微降、需求端韧性延续的态势。政策调控力度加大，多地收紧限购、限售、限价等政策，同时“两集中”供地政策在重点城市逐步落地，对土地市场产生明显影响。融资环境方面，居民端融资增速分化，按揭利率持续上行，对行业形成一定压力。整体来看，房地产市场在政策与资金监管的双重影响下保持相对稳定。

主要观点

1. 政策环境

调控收紧：住建部对多个城市房地产市场过热问题进行约谈与督导，重点城市四限政策（限购、限售、限价、限贷）进一步收紧，旨在实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
“两集中”政策落地：22个重点城市陆续发布“两集中”供地政策，集中公告、集中出让，土地供应更加透明，有助于抑制非理性拿地，提升土地质量。
经营贷监管：银保监会、住建部、央行三部门联合严查经营贷违规流入房地产市场，进一步规范房企融资渠道。

2. 成交市场

销售金额高企：3月全国商品房销售金额创下历史第五高，同比20年增长58%，同比19年增长35%，需求端表现依然强劲。
区域差异：东部区域销售增速最高，但环比下降幅度也最大；中西部销售增速相对稳定，其中西部略有提升。
批售比下降：随着市场热度延续，批售比下降，表明市场供需关系趋于平衡。

3. 土地市场

成交增速稳定：3月全国300城全类型土地成交面积同比增长34.4%，出让金增长33.6%，环比扩大21.5个百分点。
核心区域热度高：东部核心区域土地出让金增速达32.7%，高于中西部。
“两集中”影响：一二线城市因“两集中”政策供应减少，但整体土地成交仍保持增长，部分城市如长春完成首批供地。

4. 开发投资市场

开竣工面积下降：3月新开工面积同比增长7%，竣工面积同比下降4%，投资增速略低于销售与融资增速。
施工面积增长：年内施工面积已达到2020年6月水平，同比增速达11.2%，表明投资维持高位。
开竣工比下降：新开工与销售面积比为100%，低于历史均值，显示市场调控对开发节奏产生影响。

5. 融资市场

到位资金增长：3月房企到位资金同比增长27%，累计增长42%，主要受定金与按揭带动。
融资渠道放缓：国内贷款同比下降6.8%，自筹资金增长3.3%，显示融资环境收紧。
按揭利率回升：首套、二套房按揭利率连续两个月上行，可能对购房需求产生抑制作用。

关键信息

政策调控

住建部约谈多个城市，包括上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安、广州、合肥、东莞、南通等，要求落实“房住不炒”定位。
部分城市出台限购、限售、限价、限贷等政策，如：
- 上海：离异3年内购房按原家庭计算，增值税免征年限延长至5年。
- 杭州：非户籍家庭限购1套，赠与需满足限购条件。
- 东莞：非户籍家庭二套房首付比例提高至40%，3年内不得购房。
- 成都：认筹率超300%的楼盘限售5年，建立二手住房成交参考价格机制。
- 西安：新落户家庭需满1年并缴纳12个月社保或个税。
- 长春：首次“两集中”供地，首批成交40宗，总建面624万方，出让金194亿元。

土地市场变化

“两集中”供地影响：22城实行集中供地，3月成为政策落地高峰期，长春成为首个完成首批供地的城市。
土地供应结构：重点城市提升核心区供地占比，如北京、苏州、济南等，有助于改善土地质量。
地块出让方式：采用限地价、竞配建、竞租赁住房等方式，增加市场透明度，降低竞争烈度。
长春土地市场：首批供地溢价率整体较低，仅宽城区地块8溢价率达29.37%，触发竞配建机制，最终由华润置地竞得。

融资与信贷

居民端融资分化：定金与按揭增速显著，但融资类渠道增速放缓，显示政策对房企融资的严格管控。
按揭利率回升：首套、二套房利率连续两个月上行，政策调控对信贷市场产生影响。

风险提示

政策调控进一步加码：部分城市可能继续出台更严格的调控政策。
按揭利率持续上行：可能对居民购房意愿形成压力。
行业库存抬升：部分城市库存去化周期较长，可能影响销售表现。
基本面超预期下行：若调控持续，可能对行业造成更大影响。
房地产税立法推进：未来可能对市场形成更大不确定性。

行业评级与投资建议

行业评级：买入
重点公司推荐：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、金地集团、荣盛发展、金科股份、中南建设、阳光城、蓝光发展、华发股份、新湖中宝、中国国贸、金融街、招商积余、碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、金科服务等。
估值与财务表现：各公司估值指标显示合理价值普遍高于当前股价，EPS与PE均呈增长趋势，ROE稳定。

行业趋势与展望

政策影响持续：房地产市场面临持续调控压力，重点城市将加强政策执行力度。
土地市场趋稳：随着“两集中”政策实施，土地市场趋于理性，价格回归合理水平。
融资环境收紧：房企需更加注重资金管理，融资渠道受限。
需求端韧性：尽管政策收紧，但居民购房需求仍保持一定强度，尤其是刚需市场。

表格与图表索引

图表：
- 图1：2021年3月重要中央政策一览
- 图2：2021年3月重要地方政策一览
- 图3：全国商品房销售金额及增速
- 图4：全国住宅及非住宅销售金额增速
- 图5：全国住宅及非住宅销售金额及增速
- 图6：2021年1-2月各省一二线及三四线商品房销售金额累计增速
- 图7：全国商品房销售面积及增速
- 图8：全国商品房及49城新房成交面积增速
- 图9：14城二手房成交面积及增速
- 图10：全国住宅及非住宅销售面积增速
- 图11：全国住宅及非住宅销售面积及增速
- 图12：全国商品房分线销售面积增速
- 图13：全国商品房分区域销售面积增速
- 图14：2021年1-2月各省一二线及三四线商品房销售面积累计增速
- 图15：全国商品房销售均价及增速
- 图16：70大中城市新房销售均价及百城房价环比
- 图17：70大中城市商品房价格变动城市数量
- 图18：70大中城市商品房价格环比变动情况
- 图19：70大中城市2021年1-3月年房价指数同比变动情况
- 图20：70大中城市2021年3月房价指数环比变动情况
- 图21：26城商品房推盘面积及增速
- 图22：26城商品房及29城住宅批售比
- 图23：样本城市及分线开盘去化率
- 图24：样本城市2019-2021M3开盘去化率
- 图25：26城商品房库存面积及去化周期
- 图26：全国住宅中期库存及去化周期
- 图27：分线城市去化周期变动趋势
- 图28：全国商品房及49城新房成交面积增速
- 图29：300城全类型土地成交面积及增速
- 图30：300城全类型土地成交均价及增速
- 图31：300城市土地出让金及增速
- 图32：中指院、财政部、统计局口径土地成交增速
- 图33：中指院300城全类型用地供销比
- 图34：中指院300城全类型用地溢价率及流拍率
- 图35：中指院300城土地出让金分业态分布
- 图36：中指院300城土地出让金分业态增速
- 图37：中指院300城土地出让金分能级分布
- 图38：中指院300城土地出让金分区域分布
- 图39：2021年1-3月土地出让金及成交面积增速分省分布
- 图40：2020-2021年3月全国300城全类型土地成交溢价率
- 图41：全国商品房新开工面积及增速
- 图42：全国商品房竣工面积及增速
- 图43：全国商品房施工面积及增速
- 图44：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积
- 图45：全国房地产企业投资规模及增速
- 图46：销售金额、投资规模、到位资金增速
- 图47：房地产开发企业资金来源分类占比
- 图48：各来源房企到位资金规模增速
- 图49：人民币贷款、居民中长期贷款及增速
- 图50：全国首套房及二套房贷款利率
- 图51：全国首套房及二套房利率环比增幅
表格：
- 表1：21年第一季度住建部督导约谈情况
- 表2：21年第一季度各地四限收紧政策
- 表3：22个城市“两集中”三次供地时间及宅地出让情况
- 表4：22个城市“两集中”首批涉宅用地土地分布情况
- 表5：各地“两集中、三批次”政策汇总
- 表6：长春4月15日首批“两集中”供地情况
- 表7：各地经营贷排查情况汇总
- 表8：2020年1-3月全国及分类分区分线城市房地产销售情况
- 表9：跟踪城市房地产成交面积信息表
- 表10：中指院300城土地出让金分业态情况汇总表
- 表11：2021年3月部分重点城市土地市场表现
- 表12：全国房地产投资规模及各维度拆分
- 表13：房地产开发企业到位资金及拆分情况
- 表14：广发地产小组股票推荐或建议关注名单