2017-8-3、航洋实业集团预测报告_21页_411kb

广西东方航洋实业集团有限公司投资性房地产租赁收入预测项目总结

一、核心内容概述

本报告由中联资产评估集团有限公司出具，旨在为广西东方航洋实业集团有限公司拟发行资产支持证券募集资金提供租赁收入预测参考意见。预测对象为该公司持有的民族大道131号航洋国际城裙楼地上1至6层商铺及地下1至2层商铺的2016年至2025年租赁收入。

二、主要观点与关键信息

1. 预测对象及范围

• 预测对象：航洋国际城裙楼地上1至6层及地下1至2层商铺。
• 建筑面积：合计135,872.17平方米。
• 房屋用途：均为商铺。
• 建筑结构：钢混结构。
• 建成时间：2007年，2014年重新装修，目前正常使用。
• 综合成新率：约88%。
• 土地面积：合计15,945.88平方米。
• 土地用途：批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为2071年12月10日。

2. 预测基准日

• 预测基准日：2015年12月31日。

3. 价值类型

• 价值类型：市场价值。
• 定义：自愿买方和自愿卖方在理性行为、未受强迫的情况下，对预测对象进行公平交易的价值估计。

4. 预测方法

• 预测方法：市场分析法。
• 依据：预测对象的实际租赁情况、历史收入数据及市场因素（如宏观经济、区域人口、租金水平等）。

5. 预测结果

• 预测总金额：2016年至2025年租赁收入合计为464,930.80万元。
• 收入构成：包括物业租金收入、商业管理费收入及物业管理费收入。
• 不考虑因素：折现、成本费用、税金扣除，以及抵押权对预测结果的影响。

6. 预测程序

预测工作分为四个阶段：

• 准备阶段：2016年3月25日，召开协调会，明确预测目的和范围。
• 现场阶段：2016年3月26日至3月31日，进行资产清查、资料收集及初步估算。
• 预测汇总阶段：2016年4月1日至4月12日，对初步结果进行汇总与调整。
• 提交报告阶段：2016年4月13日至5月8日，起草并最终出具预测报告。

7. 预测假设

• 一般假设：交易假设、公开市场假设、资产持续经营假设。
• 特殊假设：
  • 外部经济环境不变。
  • 税赋政策无重大变化。
  • 提供资料真实、准确、完整。
  • 不考虑抵押权、质量问题、折现、成本及税金等对预测结果的影响。
• 限制条件：
  • 未对隐蔽工程及内部结构进行技术检测。
  • 依赖产权持有方提供的资料及现场勘察判断资产状态。

8. 特别事项说明

• 产权瑕疵：所有商铺及土地使用权均存在抵押，抵押权未注销。
• 收入归属：
  • 物业租金由广西东方航洋实业集团有限公司收取。
  • 商业管理费由其南宁商业管理分公司收取。
  • 物业管理费由广西南宁海派物业服务有限公司收取。
• 未决事项：未发现重大法律纠纷或未决事项。
• 期后事项：预测基准日后无重大期后事项。
• 报告使用限制：
  • 仅限于报告中载明的用途。
  • 使用者需注意预测假设及前提条件的变化可能导致预测失效。
  • 未经许可不得摘抄、引用或披露于公开媒体。
  • 若未来一年内市场发生重大变化，需重新预测或调整。

三、预测结论

广西东方航洋实业集团有限公司持有的投资性房地产在2016年至2025年期间的租赁收入预测总额为464,930.80万元，按年份分列如下：

四、其他说明

• 本报告仅用于预测目的，不构成对租赁收入实现的保证。
• 评估机构不承担因预测假设条件变化导致的预测结果失效责任。
• 若未来市场发生重大变化，预测结果需重新评估或调整。
• 预测报告日为2016年5月8日。

五、备查文件

1. 委托方和产权持有单位企业法人营业执照（复印件）
2. 预测对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
3. 预测对象的照片
4. 委托方及产权持有方承诺函
5. 评估机构评估资格证书（复印件）
6. 评估机构企业法人营业执照（复印件）
7. 评估人员资格证书（复印件）