20260223-华福证券-_特朗普经济学_之地产新政_两千亿MBS能否救房市_16页_2mb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 两千亿MBS能否救房市？ # ——“特朗普经济学”之地产新政 # 投资要点： # 一、美国房地产市场现状如何？ 住宅销售长期低迷。美国房地产市场主要以存量交易为主，新建销售占比不到2成。高利率背景下2023年以来美国地产销售长期低迷，成屋销量降至2009年金融危机后的水平，新房销售也回落至疫情前水平。 成屋库存处于低位，新房去化压力大。“利率锁定效应”压制市场流动性，美国成屋市场呈现低需求、低库存高房价格局；新房市场呈现低销量、库存高企、去化周期延长的格局，并带动新屋开工量下滑。地产投资对GDP的拉动降至 $4\%$ 附近，住房服务类消费支出占GDP比重高达 $12\%$ ，是主要拉动，也是服务消费中的核心分项。 房价涨幅过大。疫情后美国房价涨幅分别超家庭收入和租金涨幅19个百分点和17个百分点，明显超涨，导致家庭还贷成本上升和租房性价上升。 房屋支出类占比上升，还贷期限延长。美国家庭房屋类支出占家庭收入比重从 $15\%$ 提升至 $25\%$ 左右，较疫情前提升了近十个百分点，显著压制了居民的消费能力。与之对应的是，2021年之后美国居民抵押贷款的平均还贷期限出现明显拉长，从疫情前的65个月平均水平延长至77个月左右。这一趋势与当前居民购房负担能力下降相互印证。 违约风险偏低。2008年金融危机后，美国居民部门杠杆率从接近 $100\%$ 的历史高位持续回落，目前基本回落到21世纪初的水平；住房贷款违约率也从 $12\%$ 的历史高点显著下降至约 $2\%$ # 二、住房抵押贷款利率为何居高不下？ 主要有两个因素：一是10年期美债利率高企，二是MBS利差难以进一步降至低位。2024年7月以来，美联储进行了多轮降息，联邦基金利率从 $5.25\% - 5.5\%$ 的高位降至 $3.5\% - 3.75\%$ ，降幅达175个bp，但30年期抵押贷款利率仍高达 $6.01\%$ 。原因一方面在于近两年来全球配置资金抛售美债追逐黄金，导致10年美债利率居高不下，目前仍接近 $4.1\%$ 。另一方面，MBS利差受信用利差、美联储购买MBS以及再融资效应影响，2022年以来美联储缩表抛售MBS、存量房贷利率相对偏低导致住户再融资借新还旧意愿低下，使得MBS利差也难以进一步快速下降。 # 三、特朗普新政会有效么？ 房屋购买力指数降至低位。2020-2021年房价大涨之后，叠加房贷利率高企，房贷支出占家庭收入比大幅上升导致房屋购买力指数降至2006年以来新低。 新政效果或不明显。特朗普第二任期执政以来，支持率大幅下滑，特朗普及其所属政党面临中期选举失利的局面。特朗普政府希望通过针对性的房地产政策，逆转对住房购买力指数连续三年低迷的困境，改善住房可负担性，赢得广大中低收入群体支持，提升中期选举中的获胜概率。但目前仅第三项“两房下场购买2000亿美元MBS”正式落地，第二项“限制大机构购买住房”落地具有可行性，其他三项均面临掣肘或不具备可行性，特朗普的地产新政或难有显著效果。预计2026年美国房贷利率继续小幅回落，地产销售缓慢修复。 # 风险提示 美联储货币政策超预期，美国房地产复苏超预期，特朗普政策不确定性。 # 团队成员 分析师： 陈兴(S0210526010005) 分析师： 马乐怡(S0210526010004) # 相关报告 1、IEEPA关税被推翻——全球经济观察2026年第1期——2026.02.22 2、美国需求有所降温——2025年四季度美国GDP数据点评——2026.02.21 3、服务强于商品，压力整体不大——2026年1月美国通胀数据点评——2026.02.14 # 正文目录 一、美国房地产市场现状如何？ 3 二、住房抵押贷款利率为何居高不下？ 8 三、特朗普地产新政会有效么？ 12 风险提示 15 # 图表目录 图表1：美国主力购房人口 3 图表2：美国成屋/新房销售（万套） 4 图表3：美国成屋和新屋库存（千套） 4 图表4：美国成屋和新屋库存去化周期（月） 4 图表5：美国租房/住房空置率（%） 5 图表6：美国新建私人住宅（千套） 5 图表7：美国住宅类支出占GDP比重（%） 6 图表8：美国房价与家庭收入增速（%） 6 图表9：美国房价收入比变化 6 图表10：美国房价与租金价格 7 图表11：美国房价租金比 7 图表12：美国家庭月供及其占家收入比重. 7 图表13：美国家庭平均贷款期限（月） 7 图表14：美国个人利息支出及其占收入比重. 8 图表15：美国居民部门杠杆率变化 8 图表16：美国住房贷款拖欠额与拖欠率（%） 8 图表 17：美国抵押贷款余额(十亿美元) 9 图表 18：美国 MBS 主要由机构发行. 9 图表 19: 抵押贷款利率与 MBS 收益率利差 (%) 图表20：美国MBS收益率与10年国债利率（%） 10 图表 21：美国 MBS 与 10 年期国债利差. 10 图表22：美国MBS利差与企业债利差（%） 10 图表 23：美联储 MBS 持有余额与 MBS 利差 ..... 11 图表 24: 再融资指数与 MBS 利差 (%) ..... 11 图表25：美国存量抵押贷款利率水平 12 图表26：美国长短端国债利差（%） 12 图表27：美国住房购买力指数与住房支出占收入比（%） 13 图表 28：特朗普执政以来支持率与反对率 (%) ..... 13 图表29：房利美+房地美账上现金及现金等价物（十亿美元） 14 特朗普上任以来，对美国房地产市场保持了较高关注。那么，美国房地产市场现状如何？“居者有其屋”的美国梦究竟能否实现？ # 一、美国房地产市场现状如何？ 劳动年龄人口长期稳步增长。长期以来，25-64岁主力购房群体规模持续上升，这主要得益于美国不断优化的移民政策，吸引着全球范围内的年轻劳动力。数据显示，每年获得美国绿卡的人数从1950年的约20万逐步攀升至2022年的100万左右，推动25-64岁人口占比从1970年的 $44\%$ 稳步提升至目前的 $51\%$ 左右。这部分新增人口为美国房地产市场提供了稳定的需求增量。 图表1：美国主力购房人口 来源：Wind，华福证券研究所 楼市销售延续低迷。美国房屋交易以存量交易为主，新房销售占比不到两成，从历史走势看，两者趋势基本同步。受抵押贷款利率持续处于高位（最高达 $7.79\%$ ）的影响，自2023年以来，美国成屋销量降至2009年金融危机后水平，新房销量也回落至疫情前水平，与降至历史低位的住房可负担指数表现一致。2025年美国成屋销售同比增长 $0.23\%$ ，新房销售同比下降 $0.46\%$ ，均处在磨底阶段，缺乏显著的复苏驱动力。 图表2：美国成屋/新房销售（万套） 来源：Wind，华福证券研究所 成屋库存处于低位。2008年金融危机爆发前，受投机性需求推动，美国成屋和新屋库存均升至历史高位；后随着房地产泡沫破裂，成屋库存从高位持续回落，2025年以来虽有所上升，仍仅有141.8万套。成屋库存偏低也与利率锁定效应有关，在低利率时期，美国居民通过再融资操作锁定了低利率房贷。当利率大幅上升后，房主置换新房需要承担更高利率的房贷，因而会选择继续持有房产，导致成屋供给减少。去化速率方面，截至2025年底，美国成屋去化周期约为4.2个月，与2019年水平相当。尽管成屋销售表现低迷，但由于存量库存整体偏低，去化周期仍处于偏低水平。 新屋库存去化压力加大。随着新一轮地产投资周期启动，美国新房库存自2013年的10万套低点逐步回升，截至2025年10月份，已达48.8万套，仅比2006年的历史高点低约 $10\%$ 。此外，在2012年至2021年间，新屋库存去化周期长期稳定在5个月左右，2022年后，随着新房销售快速回落及待售库存增加，新房去化周期一度升至10个月以上，此后虽有所回落，目前仍接近8个月，处于历史较高水平。可见，当下美国地产销售量偏低更多是需低迷导致，而非新房供给不足。 图表3：美国成屋和新屋库存（千套） 来源：Wind，华福证券研究所 图表4：美国成屋和新屋库存去化周期（月） 来源：Wind，华福证券研究所 空置率处于低位。上世纪90年代至2008年次贷危机爆发前，受房地产投机需求推动，美国房屋空置率呈现单边上升趋势：租房空置率从 $7\%$ 攀升至 $11\%$ ，自有住房空置率也从 $1.5\%$ 最高升至 $2.9\%$ 。金融危机后，随着投资需求退潮，空置率持续回落，逐渐下降至 $1\%$ 以下。尽管2022年以来随着美国地产销售下滑，空置率有所回升，但目前仍低于21世纪初的平均水平。 图表5：美国租房/住房空置率（%） 来源：Ifind，华福证券研究所 新屋开工出现拐点。自1990年以来美国新房供给主要经历了两轮显著的上行周期。第一轮发生在1990年至2006年。在金融自由化浪潮和投资需求旺盛的共同驱动下，美国新建私人住宅数量从约100万套持续攀升，至2006年达到约200万套的历史峰值。随后金融危机爆发，市场迅速收缩，新建住宅数量急剧下滑至约50万套的低位。第二轮上行周期则始于2011年，并持续至2022年。在此期间，新建私人住宅逐步从约50万套恢复至约150万套。然而，自2022年下半年开始，受新房销售下滑的影响，新房供给已出现明确拐点。从领先指标已获批准的新建私人住宅数量来看，未来几年美国的新房供给预计将继续趋于减少。 图表6：美国新建私人住宅（千套） 来源：Wind，华福证券研究所 地产对美国经济的贡献仍不可忽视。一方面，在第一轮新房供给扩张期间（1990-2006年），美国住宅类投资占GDP的比重从 $4\%$ 逐步上升至2006年 $7\%$ 左右，后跟随着楼市泡沫破裂，占比快速降至 $2\%$ 的低位。2011年后，随着美国房地产市场的逐步企稳，住宅类投资占GDP比重有所回升，目前稳定在 $4\%$ 附近，较2008年之前的峰值下降了约2-3个百分点。另一方面，住房服务消费支出（包含房租支出（自有住房折算租金）、物业管理费、水电燃气费、住房维修保养费以及住房保险费等）占GDP的比重长期维持在 $12\%$ ，不仅是美国经济的重要支撑，也是居民消费支出的核心构成之一。由此可见，房地产对于美国经济增长依然具有不可忽视的贡献（占 比 $16\%$ ），但主要集中在下游消费端，而非上游建筑支出。 图表7：美国住宅类支出占GDP比重 $(\%)$ 来源：Ifind，华福证券研究所 美国房价整体保持了波动上涨趋势。21世纪以来，金融自由化浪潮、“居者有其屋”政策目标的提出带动美国住房市场进入高流动性、高杠杆的繁荣期，2000-2006年之间，房价长期维持高速增长，年均复合增长 $9\%$ ，而当时家庭部门收入增速仅 $3\%$ 左右，市场泡沫化明显，2007年次贷危机爆发后，美国房价连续5年负增长，直至2012年才恢复上涨通道，并维持了多年的温和增长，这一时期美国房地产恢复比较健康，房价与家庭部门收入增速基本持平，房价收入比整体稳定在3.5倍左右；2020年，在美联储大规模宽松货币政策推动下，房价出现大幅上涨，房价收入比快速攀升至4.5倍的阶段性高点；2022年之后，随着房价增长放缓，房价收入比见顶回落，截至2025年底，该比值已回落至4倍左右，但仍比疫情前高了0.5倍。整体上看，2020-2025年，美国单户住宅中间价上涨超 $50\%$ ，而中层家庭收入增长仅 $31\%$ ，房价涨幅比家庭收入涨幅高了19个百分点。 图表8：美国房价与家庭收入增速（%） 来源：Wind，华福证券研究所 图表9：美国房价收入比变化 来源：Ifind，华福证券研究所 近年来，租房相比购房更划算。房价与租金价格对比来看，2019年以来房价租金比从1.39持续上升至1.58，涨幅超过 $13\%$ 。表明疫情后美国房价的上涨幅度亦显著高于租金涨幅，租金回报率下降，住房购买性价比有所降低。在目前房贷利率高企的环境下，这一趋势可能促使更多美国家庭倾向于选择租房而非购房。 图表10：美国房价与租金价格 来源：Wind，华福证券研究所 图表11：美国房价租金比 来源：Wind，华福证券研究所 家庭房屋类支出占比显著提升。2020年至2021年这一轮美国房价大幅上涨，其涨幅明显超过居民收入增长，叠加房贷利率大幅上升，直接导致美国家庭的平均月供从疫情前的约1400美元/月攀升至2000美元/月附近，增幅超 $40\%$ ，且2025年以来这一趋势仍未有减速的迹象，对应美国家庭房屋类支出占家庭收入比重从 $15\%$ 提升至 $25\%$ 左右，较疫情前提升了近十个百分点，显著压制了居民的消费能力。 还贷期限拉长。与之对应的是，2021年之后美国居民抵押贷款的平均还贷期限出现明显拉长，从疫情前的65个月平均水平延长至77个月左右。这一趋势与当前居民购房负担能力下降相互印证。高房价背景下，借款人倾向于选择更长期限的贷款结构以缓解当前月供压力。此外，由于房贷利率高企，市场中的再融资活动锐减，大量存量抵押贷款无法通过“借新还旧”重置为短期限贷款，存量贷款期限自然老化，也一定程度上拉长的存量贷款久期。 图表12：美国家庭月供及其占家收入比重 来源：Ifind，华福证券研究所 图表13：美国家庭平均贷款期限（月） 来源：Ifind，华福证券研究所 结合美国经济分析局（BEA）的数据，美国个人利息支出从19年初的3500亿美元升至6000亿美元附近，占总收入比重升至 $2.5\%$ ，较疫情前整整增加了一倍，可以发现，2022年之后美国家庭月供支出的上升主要是用来支付利息。前一段时间特朗普在“真实社交”平台提议50年期抵押贷款计划，以降低居民的住房负担能力，从数据上看，也不失为一种可行的办法，但还贷期限延长，会导致居民的利息支付额的增加，且对居民的现金流的持续性提出了更大的考验。 图表14：美国个人利息支出及其占收入比重 来源：Wind，华福证券研究所 地产违约风险不大。从风险角度看，2008年金融危机后，美国居民部门杠杆率从接近 $100\%$ 的历史高位持续回落。截至2025年二季度，已降至 $68\%$ ，基本回落到21世纪初的水平。与此同时，住房贷款违约率也从 $12\%$ 的历史高点显著下降至约 $2\%$ 。从以上两项关键指标判断，当前美国房地产市场爆发大规模系统性危机的概率相对较低。 图表15：美国居民部门杠杆率变化 来源：Wind，华福证券研究所 图表16：美国住房贷款拖欠额与拖欠率（%） 来源：Wind，华福证券研究所 # 二、住房抵押贷款利率为何居高不下？ 疫情以来，抵押贷款增量明显。根据美联储公布的美国居民部门资产负债表数据，在2010年至2014年间，受益于持续的低利率环境，美国居民通过再融资“借新还旧”，摊低还款成本，居民部门抵押贷款存量从10.2万亿美元逐步回落至9.4万亿美元。2015年后，随着美联储逐步进入加息周期，再融资活动减少，抵押贷款余额以年均约 $2\%$ 的复合增长率平缓扩张；2020年美联储流动性大宽松，美国楼市大涨，抵押贷款余额增速从 $3\%$ 快速升至 $10\%$ 以上，后随着美联储加息，楼市降温，增速快速下降至 $3\%$ 附近企稳。截至2025年三季度，美国居民部门抵押贷款余额已接近13.6万亿美元。 图表17：美国抵押贷款余额(十亿美元) 来源：美联储，华福证券研究所 抵押贷款利率与MBS收益率利差稳定在 $1.1\%$ 左右。在美国的住房金融体系中，住户抵押贷款多数并不由银行自身长期持有，而是通过出售给政府支持企业（房利美、房地美和吉利美）或私人金融机构，其中机构MBS（三房）发行量占比在7成-8成之间。这些机构将抵押贷款打包成证券后，出售给投资者，包括养老基金、保险公司、共同基金以及个人投资者等。因此，抵押贷款利率与MBS收益率之间的差额，本质上反映了抵押贷款一级市场和二级市场之间的利差。这一利差主要涵盖了MBS发行机构的服务费、担保费用以及提前还款风险补偿，通常在110个基点左右波动。由于该利差相对稳定，把握MBS收益率的变动趋势，即可推知抵押贷款利率的走势。两者之间的传导主要通过MBS市场需求强弱实现：当抵押贷款支持证券需求旺盛时，MBS收益率下降，进而带动抵押贷款利率下行；反之，MBS需求疲软时，MBS收益率上升，抵押贷款利率也随之走高。 图表 18：美国 MBS 主要由机构发行 来源：Wind，华福证券研究所 图表19：抵押贷款利率与MBS收益率利差（%） 来源：Wind，Bloomberg，华福证券研究所 一般来讲，MBS收益率可分为10年期美债利率和MBS利差两部分。其中MBS以居民住房抵押贷款为底层资产，并得到三大GSE(房利美、房地美和吉利美)的担保，长期享受与美国国债同等级的信用评级，使得MBS收益率与美债利率走势高度同步。数据上看，MBS收益率与10年期美债利率的相关性高达 $98\%$ ，当国债利率上升时，MBS收益率通常也会跟随波动。其次，MBS利差波动对MBS收益率也有影响，大多数情况下，该利差在 $0.5\% -2\%$ 区间波动。我们发现，影响MBS利差的因素主要包括信用风险溢价、美联储购买MBS、再融资效应等。 图表20：美国MBS收益率与10年国债利率（%） 来源：Wind、Bloomberg、华福证券研究所 图表21：美国MBS与10年期国债利差 来源：Wind、Bloomberg、华福证券研究所 第一，信用风险溢价体现MBS的信用资产本质。信用风险溢价体现在抵押贷款支持债券（MBS）本质上还是信用资产，尽管它本身出现信用风险的概率较低（由政府企业担保），但与无风险资产的国债还是有一定差异。数据显示。MBS利差与信用债利差高度正相关。如2020年初疫情爆发引发全球流动性危机，美国A级企业债信用利差与MBS利差同步飙升；2022年2月MBS利差自 $0.5\%$ 上升至 $1.8\%$ 的高位，也与当时经济衰退预期增强（GDP连续两个季度环比负增长）、信用利差走扩有关，2023年以来随着信用风险的不断缓和，MBS利差也从 $1.8\%$ 的高位逐步降至 $0.8\%$ 附近，已回落至疫情前的平均水平，但较2021年的低点（ $0.2\%$ ）还有一定的距离。 图表22：美国MBS利差与企业债利差（%） 来源：Wind、Bloomberg、华福证券研究所 第二、美联储购买行为引发MBS利率波动。供需决定价格，当政府承诺购买大量抵押贷款债券MBS时，MBS需求增加、价格上升，MBS收益率下降并传导至抵押贷款市场，带动新增抵押贷款利率走低。反之，弱需求令MBS投资者收益增高，抵押贷款利率上升。2008年次贷危机后，美联储通过多次QE大量买入机构抵押贷款支持证券（MBS），2021年其MBS持有量最高达到2.7万亿美元，后随着美联储开始缩表（QT），持有量开始逐步减少，目前仍接近2万亿美元，占比MBS存量 $20\%$ 左右。数据上看，在美联储2009年第一次大规模买入机构MBS期间，MBS利差从 $2.5\%$ 的高位不断回落至 $1\%$ 以下，2020年第二次大规模买入机构MBS初期，MBS利差也从 $1\%$ 快速降至 $0.2\%$ 附近；在2017年-2019年美联储缩表被动向市场卖出MBS债券时，MBS利差从 $0.5\%$ 逐步上升至 $0.8\%$ 上方。 图表23：美联储MBS持有余额与MBS利差 来源：Wind、Bloomberg、华福证券研究所 第三、再融资效应影响利差水平。美国住房抵押贷款市场存在借新还旧再融资制度，容许住户借新的低息贷款偿还高息债务。一般在美联储降息期间，借款人通常会再融资借入低息贷款提前还款，降低借贷成本。当大规模再融资出现时，MBS利差通常会随着再融资行为增加而出现下行，在2009年和2020年美联储将联邦基金利率降至0期间，抵押贷款再融资活动指数均大幅飙升至历史高位，期间也均伴随着MBS利差从高位快速回落，以及2021年之后随着利率中枢的逐步上行，再融资活动指数快速下降并驱动MBS利差从 $0.2\%$ 的底部逐步走高。 图表24：再融资指数与MBS利差（%） 来源：Wind、Bloomberg、华福证券研究所 存量抵押贷款利率相对偏低，压制再融资意愿。理论上讲，只有当新增抵押贷款利率低于存量抵押贷款利率时，居民部门才具备“借新还旧”的动力。截至2025年第三季度，美国存量抵押贷款利率为 $4.4\%$ ，虽较2022年的低点已上升60个基点，但仍显著低于当前（截至2月19日当周）30年期固定抵押贷款利率（ $6.01\%$ ），导致住户再融资意愿持续处于异常低迷状态。根据目前的MBS利差水平估算，若要使新增抵押贷款利率低于存量贷款利率，则10年期美债利率需回落至 $2.6\%$ 左右，相应2年期美债利率可能需降至 $2\%$ 以下。由此可见，美联储当前的降息幅度还不足以触发再融资需求的复苏。 图表25：美国存量抵押贷款利率水平 来源：联邦住房金融局，Ifind，华福证券研究所 抵押贷款利率或难以有效下降。2024年7月至今，美联储连续多次降息，累计下调联邦基金利率175个基点，从 $5.25\% - 5.5\%$ 降至 $3.5\% - 3.75\%$ 。然而，30年期抵押贷款利率依然维持在 $6.01\%$ 的高位。其主要原因可归结为以下两个方面：一方面，在美国财政赤字持续扩张、特朗普关税政策带来显著不确定性的背景下，国际配置资金减持美债、转向黄金等避险资产，导致10年期美债利率居高不下，近期降至 $4.1\%$ 附近。对应地，10年期与2年期国债利差也从2023年上半年的 $-1.1\%$ 逐步走阔至 $0.6\%$ ，长期高位运行的长端美债利率，也制约了抵押贷款利率的下降空间（抵押贷款利率与MBS收益率之间的利差总体保持稳定）。另一方面，自2022年美联储启动缩表以来，持续被动减持MBS，向市场释放供给压力，以及抵押贷款再融资需求持续低迷，均抑制了MBS利差的进一步收窄。 图表26：美国长短端国债利差（%） 来源：Wind，华福证券研究所 # 三、特朗普地产新政会有效么？ 房屋购买力指数降至低位。2020-2021年房价大涨之后，叠加房贷利率显著走高，居民房贷支出占家庭收入比重大幅上升，应是住房购买力指数快速从高位降至历史低位的主要原因。2025年下半年以来住房购买力指数跟随房贷利率的下滑，边际也有所回升，但幅度较弱。 图表27：美国住房购买力指数与住房支出占收入比（%） 来源：Ifind，华福证券研究所 特朗普亟需扭转颓势。自特朗普第二任期执政以来，其支持率从 $52\%$ 的高点逐渐下滑至 $43\%$ ，净支持率亦降至 $-12\%$ 。若当前趋势持续，特朗普及其所属政党在中期选举中或将面临失利局面。长期以来，住房问题一直是民生领域关键议题之一，倘若特朗普政府真能够有效应对住房购买力指数连续三年低迷的困境，通过推出有针对性的房地产调控政策，切实改善住房可负担性，则有望赢得广大中低收入群体、年轻人及无房者的支持，提升共和党在中期选举中的获胜概率。 图表28：特朗普执政以来支持率与反对率（%） 来源：CEIC，华福证券研究所 梳理下来，2025年特朗普执政以来的地产新政主要集中如下： 第一、推出可转移抵押贷款。即容许房主换房时将现有低利率贷款转移到新房产，减少利率锁定效应。理论上讲，这可以激发存量住户的置换意愿，增加成屋供给，提高房地产市场流动性，同时也降低了购房者的利息支出压力。但该政策推出可行性存在问题，如果抵押贷款变得可转移，将会导致MBS的定价将变得不可预测。 第二、限制大机构购买住房。2026年1月7日，特朗普在Truth Social发文称将“立即采取措施”限制并推动禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅，呼吁国会将相关举措立法化；但根据ResiClub研报数据显示，美国仅有 $1.2\%$ 的住宅是被大型机 构投资者（住宅持有量超过100栋）购买，占比不高，这与2020年这一波房价上涨超过租金涨幅，租金回报率回落对应，禁止大型机构投资者购买住宅的效果或有限； 第三、下场购买MBS。2026年1月9日，特朗普同样通过Truth Social表示将指示两房购买约2000亿美元抵押贷款债券（MBS），以压低房贷利率，随后联邦住房金融局（FHFA）局长Pulte对外确认两房将执行购买。从可行性讲，两房（房利美、房地美）对MBS持有上限合计为4500亿美元，目前持有MBS存量规模为约2470亿美元，有购买空间；其次，根据2024年两房的资产负债表数据，账上自有现金接近3000亿元，不考虑日常现金需求，也可以实现。但截至2021年底，美国MBS存量债券已达到12.2万亿，2000亿的增量购买影响有限，数据显示，1月15日当周美国30年期抵押贷款利率环比下降10个bp至 $6.06\%$ ，但1月22日当周利率便反弹至 $6.09\%$ ，未进一步下跌。 图表 29：房利美+房地美账上现金及现金等价物(十亿美元) 来源：Wind，华福证券研究所 第四、推出50年住房抵押贷款。2025年10月，特朗普在社交媒体平台Truth Social上发帖表示将住房抵押贷款最长年限由30年延伸至50年，以降低居民的月供压力，提高住房可负担能力。以一套房子50万美元为例，若按30年期、 $6\%$ 固定利率贷款，每月需支付约2997美元。整个贷款周期利息支出达57.9万美元；若改为50年期、 $6\%$ 固定利率贷款，每月需支付约2632美元，整个贷款周期利息支出达107.9万美元，可以发现50年贷款周期，虽然月供减少365美元，降幅 $12\%$ ，但整个周期的利息支出增加50万美元，增幅达 $86\%$ ，延长贷款年限会导致住户的利息支出大幅飙升，且对住户的长期现金流的稳定性提出了更高的要求。其次，推出50年抵押贷款，需要修改2008年通过的《多德-弗兰克华尔街消费者保护法》中的合格抵押贷款规则，将面临国会掣肘的压力。 第五、增加新房供给。这一块目前未有具体的政策出台，市场预期特朗普将围绕释放联邦土地用于住房建设、推动各州将部分商业用地转换为住宅用地等。但数据显示美国批准新建住宅-开工-完工大概需要2-3年左右[见图表6]。短期增加土地供应短期对改善美国房地产市场供需结构较为有限。 新政效果或不明显。总体上看，目前特朗普的地产新政仅第三项正式落地，第二项落地具有可行性，其他三项均面临掣肘或不具备可行性，特朗普的地产新政或难有显著效果。预计2026年美国房贷利率继续小幅回落，地产销售温和回升。 # 风险提示 美联储货币政策超预期； 美国房地产复苏超预期； 特朗普政策不确定性。 # 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 # 一般声明 华福证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，该等公开资料的准确性及完整性由其发布者负责，本公司及其研究人员对该等信息不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，之后可能会随情况的变化而调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价，也不构成对所述金融产品、产品发行或管理人作出任何形式的保证。在任何情况下，本公司仅承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告以供投资者参考，但不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。投资者应自行决策，自担投资风险。 本报告版权归“华福证券股份有限公司”所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。 # 特别声明 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 评级 评级说明 公司评级 买入 未来6个月内,个股相对市场基准指数指数涨幅在20%以上 持有 未来6个月内,个股相对市场基准指数指数涨幅介于10%与20%之间 中性 未来6个月内,个股相对市场基准指数涨幅介于-10%与10%之间 回避 未来6个月内,个股相对市场基准指数涨幅介于-20%与-10%之间 卖出 未来6个月内,个股相对市场基准指数涨幅在-20%以下 行业评级 强于大市 未来6个月内,行业整体回报高于市场基准指数5%以上 跟随大市 未来6个月内,行业整体回报介于市场基准指数-5%与5%之间 弱于大市 未来6个月内,行业整体回报低于市场基准指数-5%以下 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外） # 联系方式 华福证券研究所 上海 公司地址：上海市浦东新区浦明路1436号陆家嘴滨江中心MT座20层 邮编：200120 邮箱：hfyjs@hfzq.com.cn