REITs专题报告：风险收益比良好的大类资产配置利器-20230424-山西证券-32页_6mb

报告摘要

REITs专题报告总结

核心内容

REITs（房地产投资信托）作为一种风险收益比良好的大类资产配置工具，近年来在中国市场得到了快速发展。国际经验表明，REITs在长期投资中表现出较高的年化回报率和较低的波动率，且与股票和债券市场的相关性较低，具有良好的分散投资价值。

在美国，REITs已发展成熟，其年化复合收益率在40年间达到10.68%，波动率则为17.45%。REITs与股票市场相关性较低，且在投资组合中可有效提升夏普比率。亚洲市场（如香港、日本、新加坡）的REITs年化回报率也在10%左右，显示其良好的投资潜力。

在中国，REITs市场起步较晚，但发展迅速。截至2023年4月24日，已有27只公募REITs上市，发行规模达908.92亿元，且有2只项目处于储备状态。REITs的总市值仅为134.80亿美元，远低于国际成熟市场，显示出较大的发展空间。

主要观点

风险收益比良好：REITs在长期投资中表现优于债券市场，且波动率低于股票市场，具有良好的风险收益特性。
市场发展潜力大：中国REITs市场仍处于发展初期，市场规模和资产类型有待进一步拓展，未来增长潜力巨大。
一级市场表现活跃：REITs的网下配售竞争激烈，机构自营和保险资金为主要参与方，认购倍数持续上升，反映市场热度。
二级市场表现稳健：尽管有部分网下配售投资者解禁，但REITs价格未出现明显波动，市场整体表现较好，但个股分化明显。
财务表现稳健：2022年REITs整体营业收入和可供分配金额完成度较高，部分项目受疫情影响表现较弱，但多数仍保持稳定。
估值方法多样：包括绝对估值（如评估价值、反算IRR）和相对估值（如P/FFO、派息率、P/NAV等）。

关键信息

REITs类型：分为特许经营类和产权类，前者主要涉及收费权，后者涵盖所有权和土地使用权。
市场结构：中国REITs采用“公募+ABS”模式，不具备独立法人资格，与美国公司制REITs存在显著差异。
投资建议：建议通过中证REITs指数进行配置，以提高组合的夏普比率。关注IRR较高、2023EP/FFO较低、P/NAV<1的REITs产品。
政策支持：中国REITs发展受到政策支持，包括基础设施REITs试点、扩募机制、收益分配等。
市场表现：截至2023年4月24日，27只公募REITs累计涨跌幅为2.29%，全收益为7.34%，市场整体表现较好，但分化明显。
流动性：REITs二级市场日均成交额在4亿元左右，换手率在0.4%上下，市场流动性逐步增强。

REITs市场发展

一级市场

发行规模：2021年至今，共发行908.92亿元，其中特许经营类REITs占比约63.6%，产权类REITs占比约36.4%。
配售比例：战略配售占67.8%，网下配售占22.7%，公众认购占9.4%。
认购倍数：第一批平均认购倍数为8.91x，第二批为46.99x，第三批为85.70x，显示市场热度逐步上升。
参与主体：机构自营和保险资金为主要参与方，保险资金占比持续提升。

二级市场

流通市值：截至2023年4月24日，总流通市值为383.15亿元，其中特许经营类REITs占比44.2%，产权类REITs占比55.8%。
价格表现：解禁未对REITs价格造成明显影响，价格保持平稳。
成交额与换手率：REITs日均成交额在4亿元左右，换手率在0.4%上下，市场流动性逐步增强。

财务表现与估值方法

财务表现：2022年REITs营业收入和可供分配金额完成度较高，平均完成度分别为96.5%和106.1%。
特许经营类REITs：完成度整体较低，多数未达100%，主要受疫情等因素影响。
产权类REITs：完成度较高，如富国首创水务完成度达106.1%。
估值方法：包括绝对估值和相对估值，如P/FFO、派息率、P/NAV等。

投资建议

配置方式：建议以指数方式配置REITs，以提高投资组合的夏普比率。
关注指标：IRR较高、2023EP/FFO较低、P/NAV<1的REITs产品。
市场前景：中国REITs市场具有广阔的发展前景，未来有望成为重要的资产配置工具。

风险提示

经营风险：REITs的经营表现可能不及预期。
政策风险：政策变化可能影响REITs的发展。
流动性风险：REITs市场流动性不足，可能影响投资策略的执行。

总结

REITs作为一种具有良好风险收益比的大类资产，具有重要的投资价值。在中国市场，REITs虽起步较晚，但发展迅速，未来增长潜力巨大。投资者应关注REITs的财务表现和估值方法，以优化投资策略。建议通过指数方式配置REITs，以提高投资组合的夏普比率，并关注IRR较高、2023EP/FFO较低、P/NAV<1的REITs产品。同时，需警惕经营、政策和流动性等风险。

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