美国城市研究所-克服国家住房供应短缺的困难（英文）-2021.4-9页_341kb

总结：克服国家住房供应短缺

核心内容

当前美国全国范围内住房供应严重不足，导致房价和租金上涨，影响家庭经济负担和社会流动性。住房短缺问题不仅限于住房政策领域，还涉及贸易、移民、教育、税收和地方决策等多个方面。解决这一问题需要综合性的政策措施，以促进住房建设，尤其是可负担住房。

主要观点

• 住房供应短缺严重：过去30年来，住房供应最低，且情况持续恶化。每年新建住房数量比需求少约10万套，相当于当前建设速度下一年的缺口。
• 影响广泛：住房短缺使家庭储蓄减少，加剧财富差距，迫使低收入家庭远离经济机会，增加通勤时间和交通压力，影响社会公平。
• 市场结构失衡：高端住房市场已恢复，但中低端市场供应仍不足，特别是可负担住房。低收入家庭的住房价格和租金上涨幅度远高于高收入家庭。
• 多因素造成短缺：材料和劳动力成本上升、融资渠道受限、土地成本过高是主要障碍。其中，土地成本是最关键的因素，占中等价位房屋总价的55%，在高机会城市甚至高达70%。
• 政策需多管齐下：解决住房短缺需要在多个领域采取措施，包括调整土地使用政策、改善融资机制、促进劳动力培训、解决贸易争端等。

关键信息

住房短缺现状

• 住房供应不足：过去30年中，住房供应最低，且缺口持续扩大。
• 租金负担加重：四分之一的租户支付超过50%的月收入用于租金，严重影响生活质量。
• 房价上涨：低收入家庭购房困难，尤其对少数族裔影响更大，当前的住房拥有率对西班牙裔为48%，对非裔为42%，为数十年来最低水平。

住房短缺原因分析

• 材料成本上升：软木木材价格年均上涨10%，受全球供应链中断和贸易争端影响。
• 劳动力短缺：建筑行业面临招聘困难，移民政策收紧加剧了这一问题。
• 融资受限：银行对住房开发和建设贷款的发放减少，特别是对小型开发商。
• 土地成本高昂：土地成本占房屋总价的大部分，限制了可负担住房的建设。

政策建议

• 联邦财政激励：通过住房信托基金和资本磁力基金等渠道提供额外补贴，以支持可负担住房建设。
• 调整土地使用政策：联邦政府应推动地方社区放宽对多户住宅和高密度单户住宅的限制。
• 改善融资机制：建立第二市场以促进AD&C（收购、开发与建设）贷款，支持小型开发商。
• 推动基础设施发展：通过税收激励等方式，鼓励使用基础设施区来降低土地开发成本。
• 解决贸易争端：与加拿大和中国解决贸易冲突，降低建筑材料成本。
• 劳动力培训计划：加强职业培训和学徒制度，吸引高中毕业生进入建筑行业。
• 扩大移民政策：增加H-2B签证数量，以缓解劳动力短缺问题。

可能的经济影响

• 住房建设增加：若实施联邦住房促进政策，预计每年新增可负担住房27.5万套，十年内将缓解住房短缺问题。
• 租金下降：租金年增长率预计从4%降至3%，十年后可负担租金将比现在低约10%。
• 就业增长：住房建设将带动约25万至40万个工作岗位的增加。
• 经济刺激：住房供应的增加将提升经济增长率和就业率，改善家庭经济状况。

数据支持

• 图表1：住房空置率持续下降，显示供应不足。
• 图表2：住房短缺集中在经济机会较多的地区。
• 图表3：交通拥堵加剧，反映住房远离工作地点的问题。
• 图表4：软木木材价格大幅上涨，影响住房成本。
• 图表5：建设融资依然紧张。
• 图表6：土地成本占房屋总价比例上升。
• 表1：统计分析显示土地供应和融资是解释住房短缺最重要的两个因素。
• 表2：联邦住房支持与基础设施的年度资金估算。
• 表3：联邦住房促进政策对经济的宏观影响。

结论

住房短缺是美国面临的重大挑战，其影响深远且复杂。解决这一问题需要跨领域的综合政策，包括土地、融资、劳动力和贸易政策的调整。若能有效实施这些措施，将有助于缓解住房成本压力，提升家庭经济状况和社会流动性，促进经济稳定和增长。