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绿城服务（02869.HK）投资分析总结

核心内容

绿城服务（02869.HK）作为一家港股物业服务企业，其盈利能力稳步提升，业务结构持续优化，公司基本面表现良好，因此分析师维持“买入”评级。

主要观点

• 盈利能力增强：公司2026年中期业绩显示，营业收入和利润均实现增长，毛利率和净利率同比提升，管理费用率下降，表明公司成本控制和运营效率有所提高。
• 业务增长稳定：物业服务收入同比增长10.1%，在管面积同比增长8.2%，业务增长保持稳健。
• 非住业态占比提升：新签非住业态营收占比提升7.9个百分点至60.4%，显示公司业务结构向多元化发展。
• 园区服务和咨询服务协同发展：尽管园区服务收入略有下降，但毛利率提升；咨询服务收入略有增长，毛利率亦有所上升。
• 财务稳健：公司现金及银行结余、现金及现金等价物持续增长，资产负债率下降，偿债能力增强。
• 估值合理：公司当前PE为11.8倍，未来三年PE逐步下降，反映市场对公司盈利增长的预期。

关键信息

财务数据

营收与利润增长

• 2026H1 营收 98.71 亿元，同比增长 6.3%。
• 核心经营利润 12.49 亿元，同比增长 16.3%。
• 归母净利润 7.06 亿元，同比增长 15.2%。

物业服务表现

• 物业服务收入达 73.0 亿元，同比增长 10.1%。
• 在管面积达 5.8 亿平，同比增长 8.2%。
• 平均物业费为 3.22 元/平/月，同比基本持平。

园区服务与咨询服务

• 园区服务收入 12.7 亿元，同比下降 6.7%，但毛利率提升 2.0pct 至 28.6%。
• 咨询服务收入 13.0 亿元，同比增长 0.4%，毛利率提升 0.7pct 至 33.8%。

资产与现金流

• 截至 2026 年上半年末，公司贸易及其他应收款 74.4 亿元，同比增长 26.2%。
• 现金及银行结余 65.6 亿元，同比增长 17.1%。
• 现金及现金等价物 47.8 亿元，同比增长 18.1%。
• 已回购 1174 万股，占已发行股本约 0.4%。

财务预测

• 预计公司 2026-2028 年归母净利润分别为 9.79、10.95、11.82 亿元。
• EPS 预计为 0.31、0.35、0.37 元。
• 当前股价对应 PE 为 11.8、10.6、9.8 倍。

风险提示

• 政策支持不及预期
• 行业销售恢复不及预期
• 公司融资不及预期

估值方法的局限性

• 本报告所采用的估值方法和模型存在一定的假设和局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 投资决策应基于全面分析，不应仅依赖投资评级。