20180620-天风证券-房地产_个税改革新增住房贷款利息及租金等专项附加扣除点评-房贷利息抵税或出台_利好改善型住房需求_7页_822kb

房地产行业个税改革与房贷利息抵税分析总结

核心内容

本次个税改革是中国自1980年个税法实施以来的第七次重大修订，标志着税制从单一税种向综合税制的转变。改革内容包括提高个税起征点至5000元/月，新增子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，并优化税率结构。此次改革首次将住房贷款利息和住房租金纳入个税抵扣范围，标志着房贷利息抵税政策或将正式出台，成为房地产长期机制建设的一部分。

主要观点

• 房贷利息抵税政策将出台：此次个税法修订是房地产税制改革的重要一步，虽然政策本身并非直接针对房地产，但其作为房地产综合税制的一部分，将对房地产市场产生深远影响。
• 国际经验与国内政策差异：房贷利息抵税在国外已较为成熟，中国曾有部分区域实施过类似政策，但多为阶段性或局部性措施，与此次全国性、长期性政策存在明显差异。
• 政策效果取决于细则：具体实施方案尚待细则出台，包括抵扣对象、方式、限额等，需考虑税制基础、房价影响、租赁市场配套等因素。
• 高收入群体受益更显著：在相同贷款额度下，收入越高，利息抵扣的节税效果越明显；在相同收入下，贷款年限越长，总减免额越高，因此该政策对改善型住房需求有明显促进作用。

关键信息

国内已有政策先例

• 上海（1998-2003）：允许住房贷款利息抵扣个税，采用“先征后退”方式，抵扣税基较广。
• 天津（1998）：仅住房公积金贷款利息可抵个税，抵扣税基较小。
• 重庆（2008-2022）：以补助形式实施，设定抵扣限额，最高为住房总价的30%。

国际房贷利息抵税政策概览

利益分配与政策影响

• 政策受益群体：若利息全额抵扣，所有购房者均受益，但高收入人群获益更显著。
• 测算结果：
  • 贷款总额150万元，月收入7132元，每月节税比例为2.9%；月收入10万元，节税比例为45%。
  • 贷款总额350万元，月收入7132元，每月节税108元；月收入4万元，节税2213元；月收入10万元，节税3984元。
  • 贷款年限越长，总减免额越高，如月收入6万元，贷款总额150万元，贷款年限20年，总减免额为25.68万元。

投资建议

• 短期影响：政策对改善型住房需求有明显促进作用，有利于房地产销售恢复。
• 长期影响：可能成为房地产综合税制建设的一部分，逐步形成长期调控机制。
• 推荐企业：
  • 首推：保利、招商蛇口、万科
  • 持续推荐：新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城

风险提示

• 政策进展不达预期：细则出台时间或政策内容可能不符合市场预期。
• 调控超预期：政策可能伴随其他房地产调控措施，影响市场走势。

投资评级

结论

此次个税改革为房地产市场提供了新的政策支持，尤其是住房贷款利息和租金的专项扣除，有助于减轻居民购房负担，促进改善型住房需求。然而，具体政策细则尚未明确，需关注其实施方式及对房价、租赁市场等的影响。长期来看，该政策可能成为房地产税制改革的重要组成部分，对行业具有积极意义。