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房地产行业季度展望与策略建议

观点概述
2024年第四季度房地产行业预计呈现上涨趋势，虽伴随波动但仍有上行空间。政策宽松预期持续发酵，叠加销售数据边际改善，短期建议逢低买入，重点关注龙头开发商及轻资产运营企业。长期趋势将受政策落实及开发商去化能力影响，贯穿2025年初。

一、政策端变化

• 最新动态：政府持续释放宽松信号，多地跟进调控放松措施（如限购范围调整、购房补贴、税费优惠），包括金华、合肥、普洱、阳泉等城市先行放宽CPF住房贷款政策。
• 会议预期：全国人大常委会、中央经济工作会议前，监管层积极引导市场预期，政策宽松猜想有望延续至会议结束。

二、市场数据观察

1. 高频指标：10月新房日均成交面积较9月环比增17%，其中三四线城市表现强劲（+27%），一二线城市亦现分化，深圳、广州等城市回暖明显。
2. 销售数据：17城二手房年同比降幅收窄至-0.1%，30大中城市新房销售面积同比降幅收窄至-32%。10月第42周一线城市新房/二手房周成交量同比改善。
3. 对比分析：政策效果显现，924新政带动促销折扣增多，房企年末加大推货力度，市场信心逐步修复。

个股推荐

短期（1-3个月）：

• 开发商韧性强者：华润置地（稳健基本面，弹性较好）
• 轻资产运营企业（受益于二手房市场复苏）：华润万象城、绿地服务、保利服务、滨江服务、万物云、贝壳、绿景中国物业管理。

中长期关注：

• 商业地产服务商（外房服务、新希望服务）

风险提示

• 地缘政治风险超预期
• 销售情绪崩溃（如市场拐点提前）
• 股权变动及估值重估风险

展望
4Q24房企销售或现温和复苏，政策将持续发力，市场敏感度增高。若后续出台更具实质性的宽松政策，行业股性价比进一步提升，涨幅或下一季度延伸至2025年上半年。