上海地产股迎三重利好长三角一体化自贸区科创板_47页_4mb

上海地产股迎三重利好：长三角一体化、自贸区深化、科创板推进

核心内容概述

本报告分析了2019年上海地产股在长三角一体化、自贸区深化改革和科创板设立三大政策利好下的投资机会，指出相关企业将受益于政策推动，迎来土地价值重估、租金收入增长和投资回报提升等多重利好。

主要观点

1. 长三角一体化

• 政策背景：2019年3月，长三角一体化被正式列为国家战略，上海作为核心城市，将发挥龙头带动作用。
• 区域优势：
  • 交通网络发达，轨道交通建设领先。
  • 消费潜力巨大，GDP总量和人均GDP均居全国前列。
  • 产业结构合理，科技创新投入高。
  • 人才储备丰富，高校密集，吸引大量高素质人才。
• 受益企业：城投控股、上实发展、光明地产、中华企业等，特别是青嘉吴示范区内的企业，拥有大量土地储备，未来价值重估空间大。

2. 自贸区深化改革

• 政策背景：自2013年设立以来，自贸区面积不断扩大至120.72平方公里，2019年深化改革方案公布，推进制度创新。
• 改革措施：
  • 土地政策改革，提高容积率，探索弹性年期供应。
  • 产业用地灵活化，支持多种功能兼容。
  • 推动离岸和转口业务，增强国际竞争力。
• 受益企业：张江高科、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、上海临港、绿地控股等，受益于自贸区土地价值提升和园区运营增值。

3. 科创板设立

• 政策背景：科创板于2019年3月启动，主要服务于科技创新企业，推动上海建设国际金融和科技创新中心。
• 影响：
  • 缓解科创企业融资瓶颈，提升其成长速度。
  • 推动园区板块估值提升，增强科技地产价值。
• 受益企业：张江高科、市北高新等，依托“基地+基金”模式，投资收益显著提升。

关键信息

土地储备情况

企业经营表现

• 上实发展：
  • 2018年营业收入86.64亿元，同比增长18.01%。
  • 投资收益占营业利润的98.7%。
  • 上海青浦区域土储占总土储40%以上。
• 光明地产：
  • 2018年营业收入增长显著，销售毛利率稳定在20%左右。
  • 青嘉吴示范区土地储备占比12.5%。
• 城投控股：
  • 2018年营收同比增长115%，投资业务和地产业务双轮驱动。
  • 青浦区土储占总土储8.49%。
  • 首次走出上海，在黄山、常州布局。

科创板相关企业表现

• 张江高科：
  • 投资收益占营业利润98.7%，2018年投资收益6.26亿元。
  • 对上海市科创母基金累计出资3亿元。
• 市北高新：
  • 投资收益占营业利润111.3%，2018年投资收益4.32亿元。
  • 拥有国家级科技企业孵化器，聚焦“基地+基金”模式。

投资建议

• 长三角一体化：关注城投控股、上实发展、光明地产、中华企业，尤其是拥有青嘉吴示范区土地储备的企业。
• 自贸区深化：关注上海临港、光明地产、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、绿地控股，受益于自贸区政策带来的土地价值和园区运营增长。
• 科创板推进：关注张江高科、市北高新、城投控股，受益于科技创新和资本市场改革带来的投资收益提升。

风险提示

• 政策变化超预期。
• 相关区域发展不及预期。
• 市场环境波动可能影响企业盈利能力。

图表目录

• 图1：长三角、大上海立体交通网
• 图2：京津冀、长三角、珠三角交通对比
• 图3：长三角城市群示意图
• 图4：长三角城市群“一核五圈丝带”格局示意图
• 图5：珠三角示意图
• 图6：京津冀示意图
• 图7：三大城市群GDP及全国占比对比
• 图8：三大城市群城镇居民人均可支配收入对比
• 图9：三大城市群产业结构对比
• 图10：2017年规模以上工业企业研发经费与项目
• 图11：三大城市圈大专院校人才储备
• 图12：2017年三大城市群地方财政、外商投资对比
• 图13：科创板进展时间轴
• 图14：上实发展“1+3+X”战略布局
• 图15：上实发展一核多翼发展战略
• 图16：公司股权结构图
• 图17：公司营业收入及其同比
• 图18：近年公司归母净利润及同比
• 图19：历年销售额变化
• 图20：历年销售面积变化
• 图21：公司毛利率及净利率
• 图22：公司土储分布情况
• 图23：公司权益土储面积（万平米）
• 图24：光明地产历年营业收入及同比增速
• 图25：光明地产历年销售毛利率、净利率
• 图26：归母净利润及同比增速
• 图27：历年销售金额及同比增速
• 图28：历年销售面积及同比增速
• 图29：光明地产待开发土地储备区域分布
• 图30：城投控股历史事件
• 图31：城投控股股权结构
• 图32：城投控股2018年净利润构成
• 图33：地产业务营业收入、归母净利润和营收同比增速
• 图34：城投控股历年营业收入、归母净利润和营收同比增速
• 图35：城投控股历年总资产与净资产
• 图36：公司在青浦区域土储约45万方、占总土储的8.49%
• 图37：公司城市更新项目列表
• 图38：公司市场化项目列表
• 图39：土地储备面积
• 图40：土地储备分布
• 图41：公司可供出售金融资产最新市值（2019年4月23日）
• 图42：市北高新历年主营业务营业收入结构
• 图43：公司主营业务毛利率对比
• 图44：营业收入及同比增速
• 图45：销售毛利率、净利率
• 图46：归母净利润及增速
• 图47：销售与租赁收入及增速
• 图48：土地储备分布
• 图49：中华企业营业收入及同比增速
• 图50：中华企业销售毛利率、净利率水平
• 图51：归母净利润及同比增速
• 图52：销售面积、销售额情况
• 图53：中华企业待开发土地储备分布
• 图54：张江高科历年营业收入及同比增速
• 图55：张江高科历年归母净利润及同比增速
• 图56：销售毛利率、净利率水平
• 图57：销售面积及均价
• 图58：待开发土地储备分布
• 图59：浦东金桥历年营业收入及增速
• 图60：公司历年归母净利润及增速
• 图61：毛利率、净利率水平
• 图62：历年销售金额及增速
• 图63：外高桥历年营业收入及增速
• 图64：公司历年归母净利润及增速
• 图65：毛利率、净利率水平
• 图66：历年销售金额及增速
• 图67：外高桥待开发土地储备分布
• 图68：陆家嘴历年营业收入及增速
• 图69：公司历年归母净利润及增速
• 图70：历年销售面积及增速
• 图71：历年销售金额及增速
• 图72：历年毛利率、净利率
• 图73：待开发土地储备分布
• 图74：上海临港历年营业收入及增速
• 图75：上海临港历年归母净利润及增速
• 图76：上海临港房产销售收入及同比增速
• 图77：上海临港房产销售历年毛利及毛利率
• 图78：上海临港房产租赁毛利及毛利率
• 图79：历年租赁营业收入及同比增速
• 图80：土地储备分布
• 图81：绿地控股历年营业收入及增速
• 图82：公司历年归母净利润及增速
• 图83：历年销售额及增速
• 图84：历年销售面积及增速
• 图85：毛利率、净利率水平
• 图86：待开发土地储备分布
• 表1：三大城市群对比
• 表2：公司土储面积分布
• 表3：公司自持物业情况
• 表4：公司自持物业项目具体收入及租金
• 表5：光明地产待开发土地储备分布
• 表6：开发项目土储情况
• 表7：城投控股项目储备情况
• 表8：城投控股待开发土储面积
• 表9：市北高新土地储备分布
• 表10：中华企业待开发土地储备分布
• 表11：张江高科待开发土地储备分布
• 表12：张江高科投资项目土储情况
• 表13：浦东金桥待开发土储分布
• 表14：浦东金桥开发项目土储
• 表15：公司待开发土地储备情况
• 表16：公司开发项目土储情况
• 表17：陆家嘴待开发土储分布情况
• 表18：陆家嘴开发项目土储情况
• 表19：上海临港待开发土储情况
• 表20：上海临港开发项目土储情况
• 表21：绿地控股上海地区待开发土储分布
• 表22：绿地控股上海建设项目土储情况
• 表23：公司持有型物业面积及租金情况
• 表24：上海本地股标的数据汇总