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华润置地2018年中期研究报告总结

核心内容

华润置地作为中国房地产行业的领军企业，凭借强大的综合实力和突出的盈利能力，在2018年中期展现出良好的业绩表现。公司持续在重点一、二线城市布局，土地储备充足，财务实力雄厚，融资渠道畅通，为未来发展奠定了坚实基础。

主要观点

1. 盈利能力强劲

• 2018年上半年，公司实现营业收入438亿元人民币，同比增长40.4%；毛利润211亿元，同比增长93.1%；归属股东的核心净利润73亿元，同比增长151.8%。
• 毛利率达到48.1%，较2017年末提升7.8个百分点，核心净利率为16.6%，较2017年末提升0.4个百分点。
• 物业发展和投资物业的毛利率分别为48.6%和66.6%，显著高于行业平均水平。

2. 合约销售稳健增长

• 2018年上半年，公司实现销售金额943亿元，销售面积571万平米，分别同比增长49.1%和30.7%。
• 销售均价为16510元/平米，同比增长14.1%。
• 销售结构中，一线城市占比20%，二线城市占比68%，三线城市占比12%。
• 下半年可售货值为2468亿元，全年1830亿元销售目标保持不变。

3. 投资物业运营良好

• 投资物业收入43.7亿元，同比增长22.1%；在营面积717万平米，同比增长25.0%。
• 新开业项目包括杭州萧山万象汇，未来三年租金收入预计迎来高峰。
• 商场项目出租率表现优异，7个成熟项目平均出租率为97.2%，20个发展中项目平均出租率为93.8%。

4. 土地储备充足

• 上半年新增41幅土地，建筑面积合计817万平米，总地价673亿元，平均土地成本8236元/平米。
• 截至2018年6月，公司总土地储备为5215万平米，同比增长6.5%。
• 土地储备主要分布在一、二线城市，占比达74%。

5. 财务实力突出

• 截至2018年6月，公司净负债率为47.2%，较2017年末有所上升，但整体仍处于可控范围。
• 公司享有较高的信贷评级，穆迪、惠誉和标普分别给予BBB+、Baa1、BBB+的稳定展望评级。
• 平均融资成本仅为4.4%，融资渠道通畅，成本优势明显。
• 上半年成功发行60亿元5.38%的3年期中期票据和40亿元中期票据，其中人民币融资占比高，人民币贬值影响较小。

6. 债务结构合理

• 总有息负债为1359亿元，非人民币负债占比29%，人民币贬值对公司影响不大。
• 债务期限结构合理，1年内到期、2至4年到期、5年及以后到期的债务分别占比25%、50%、25%，平均债务年限为3.9年。
• 持有现金609亿元，无短期偿付压力，租金收入是利息支出的1.55倍。

关键信息

• 投资建议：当前股价对应2017年8.6倍PE，股息收益率为3.4%，建议投资者积极关注。
• 风险提示：包括宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、销售不及预期、人民币贬值等。

投资评级说明

• 投资建议分为股票评级和行业评级，以报告发布日后12个月内公司股价或行业指数相对相关市场指数的涨跌幅为基准。
• 股票评级包括：买入（涨幅>15%）、审慎增持（涨幅5%～15%）、中性（涨幅-5%～5%）、减持（涨幅<-5%）、无评级。
• 行业评级包括：推荐（优于指数）、中性（与指数持平）、回避（弱于指数）。

信息披露

• 公司履行了必要的信息披露义务，客户可通过官网查询静默期安排和关联公司持股情况。
• 报告中提及的公司与兴证国际证券有限公司及其关联公司存在投资银行业务关系。

法律声明与风险提示

• 本报告仅供兴业证券客户使用，不构成投资建议。
• 报告中的信息和意见仅供参考，不保证其准确性或完整性，亦不保证不发生变更。
• 报告内容可能基于假设，实际回报可能受多种因素影响。
• 公司及关联人员可能持有相关公司证券或提供投资银行业务服务，可能存在利益冲突。
• 报告不适用于某些地区或国家的公民或居民，如美国等。

总结

华润置地在2018年中期业绩表现优异，展现出强大的综合实力和盈利能力，特别是在一、二线城市结转项目带来的高利润率推动下。公司合约销售增长稳健，土地储备充足，财务结构合理，融资能力强，具备良好的发展潜力。投资者可关注其未来增长及分红策略，但需注意宏观经济和政策变化带来的风险。