20221214-国金证券-公募基础设施REITS扩募专题_首发扩募齐头并进_公募REITS市场行稳致远_15页_1mb

公募基础设施REITs扩募专题总结

核心内容

2022年我国公募基础设施REITs在扩募层面取得重大进展，标志着REITs市场进入首发与扩募双轮驱动的发展阶段。5月31日，沪深交易所发布《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行)》，为扩募提供了制度保障；9月底首批五单REITs获交易所受理，正式启动扩募程序。

主要观点

• 扩募机制的意义：扩募有助于提升REITs市值规模，带动经营业绩增长，同时为投资者带来分红收益提升与二级市场流动性改善。
• 扩募项目特征：首批扩募项目均采用定向扩募方式，资产类型与首发一致，原始权益人或其关联方为交易对方，且项目运营表现良好，具备较强的盈利能力。
• 扩募对市场的影响：扩募机制有助于优化REITs投资组合，提高资产分散度，降低运营风险；同时为原始权益人提供资产盘活渠道，对基金管理人形成正向激励。
• 未来展望：随着政策不断完善，公募REITs市场有望持续扩容，但实操过程中仍需关注政策优化与市场流动性等问题。

关键信息

1. 扩募政策与流程

• 政策支持：《新购入基础设施项目指引（试行)》明确扩募的条件、程序及信息披露要求，为市场提供制度保障。
• 扩募方式：首批5单REITs均采用定向扩募，发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%。
• 锁定期：定向扩募份额自上市之日起6个月内不得转让；若发售对象为原始权益人或其关联方，则限售18个月。
• 定价基准日：一般为基金发售期首日，但若涉及战略投资者或主要持有人，则可提前至相关公告日。

2. 扩募项目情况

3. 项目运营表现

仓储物流类

• 红土盐田港REIT：租金为36元/平方米/月，出租率100%，租约于2027年到期，资本化率5.67%。
• 中金普洛斯REIT：租金为26.41元/平方米/月，出租率89.89%，资本化率5.53%。

产业园区类

• 华安张江光大REIT：租金为174元/平方米/月，出租率99.60%，资本化率4.69%。
• 博时蛇口产园REIT：租金为58元/平方米/月，出租率97.90%，资本化率5.62%。

环保水务类

• 富国首创水务REIT：污水处理价、量、费水平与首发项目差距不大，近三年营收稳步增长，资本化率稳定。

4. 存量REITs潜在扩募项目储备

• 产权类REITs：底层资产标准化程度高，项目权属清晰，扩募资产质量有保障。
• 特许经营权类REITs：原始权益人拥有丰富的项目资源，扩募空间较大。
• 代表性REITs储备情况：
  • 华安张江光大REIT：储备项目覆盖多个业态，包括孵化器、厂房、研发楼等。
  • 中金普洛斯REIT：储备项目分布于全国70个地区，总建筑面积达4,908万平方米。
  • 富国首创水务REIT：储备污水处理项目199个，覆盖山东、安徽、湖南、广东、浙江等省份。
  • 华夏越秀高速REIT：控股及参股高速公路里程合计超1,500公里，覆盖多个省份。
  • 鹏华深圳能源REIT：运营管理多种清洁能源项目，包括燃气、水电、风电、光伏等。

5. 扩募对各方的影响

• REITs层面：通过收购优质资产，提升规模与净收入，增强市场竞争力。
• 投资者层面：增厚分红收益，提升二级市场流动性，短期可提升交易量，长期有助于资产价值合理波动。
• 基金管理人层面：扩募带来的规模与收益增长，提升管理费收入，形成正向激励。

6. 风险提示

• 政策调整风险：REITs相关政策存在不确定性。
• 项目运营风险：项目可能因市场或团队变动等影响运营表现。
• 流动性风险：二级市场流动性不足可能影响交易。
• 估值波动风险：经济波动可能影响资产估值。
• 基金治理风险：在委托管理模式下，可能存在利益冲突。

后续展望

• 市场规模扩大：首发与扩募双轮驱动下，预计市场规模将进一步扩大。
• 关注储备项目：投资者可关注存量REITs的储备项目质量及扩募可能性，以长期配置视角参与。
• 政策优化方向：未来需关注扩募机制的进一步优化，以解决实操环节的痛点。

结论

公募基础设施REITs扩募机制的推出，为市场提供了可持续发展的路径，有助于提升REITs规模与收益，增强市场活力。首批五单REITs的扩募成功，为后续项目提供了示范效应，同时展示了我国REITs市场的潜力与前景。投资者应关注储备资产质量，以长期视角参与，分享扩募带来的红利收益。