中原地产-2018年扬州、镇江市场半年报-2018.7-38页-2mb

南京中原扬州、镇江市场研究总结（2018年1-6月）

核心内容概览

本报告总结了2018年1-6月扬州和镇江房地产市场的主要表现，涵盖土地市场、商品房市场、商品住宅市场、别墅市场、商办市场和二手房市场等关键领域，分析了市场趋势、政策影响和区域表现。

扬州市场

土地市场

• 总体表现：1-6月共上市7幅地块，合计53.34万㎡，同比大幅下降43.85%。
• 成交情况：成交价款28.73亿元，同比下滑65.81%；楼面地价3561元/㎡，同比下跌32.45%。
• 区域分布：
  • 北区：成交3幅地块，面积42.2万㎡，占比78.14%。
  • 西区：成交2幅地块，面积9.02万㎡，占比16.84%。
  • 南区和东区：各成交1幅地块，面积分别为0.46万㎡和1.66万㎡。
• 地块类型：
  • 纯住宅用地：1幅，面积7.51万㎡，占比14.08%。
  • 商住用地：3幅，面积41.68万㎡，占比78.14%。
  • 商业用地：3幅，面积4.15万㎡，占比7.78%。
• 拿地情况：品牌房企拿地更为谨慎，仅有恒通摘得纯住宅用地，其余地块被当地房企获得。

商品房市场

• 供应与销售：总供应232.4万㎡，同比上升77.78%；总销售187.3万㎡，同比下跌1.37%。
• 区域表现：
  • 北区：供应69.75万㎡，销售65.53万㎡，占比34.95%。
  • 东区：供应65.3万㎡，销售56.22万㎡，占比30.01%。
  • 西区：供应91.94万㎡，销售55.34万㎡，占比29.54%。
  • 南区：供应3.57万㎡，销售9.01万㎡，占比4.81%。
  • 老城区：供应1.86万㎡，销售1.22万㎡，占比0.65%。
• 市场走势：市场走势平稳，政策抑制过热，但热门项目仍一房难求。

商品住宅市场

• 供应与销售：总供应211.26万㎡，同比上升93.04%；总销售152.72万㎡，同比下跌5.02%。
• 区域表现：
  • 东区：供应57.6万㎡，销售50.55万㎡，占比33.1%。
  • 北区：供应66.77万㎡，销售47.87万㎡，占比31.3%。
  • 西区：供应81.5万㎡，销售45万㎡，占比29.4%。
  • 南区：供应3.6万㎡，销售8.2万㎡，占比5%。
  • 老城区：供应1.9万㎡，销售1.2万㎡，占比0.8%。
• 去化周期：5个月，存量面积102.59万㎡，同比减少16.24%。
• 价格走势：成交均价9967元/㎡，同比上涨7.01%。

别墅市场

• 供应与销售：供应540套，同比上升4.45%；销售727套，同比上升37.43%。
• 市场趋势：联排和叠加别墅为主力，占成交总量的93.04%。
• 价格段表现：
  • 160-180㎡：占比25.72%。
  • 200-250㎡：占比24.48%。
  • 250-300㎡：占比17.88%。
  • 300㎡以上：占比17.88%。
• 区域表现：东区销量最高，西区供应增加但销量稳定。

商办市场

• 供应与销售：总供应21.69万㎡，同比减少9.81%；总销售34.08万㎡，同比上升25.71%。
• 区域表现：
  • 商业产品：成交量上升，丁卯区表现突出。
  • 办公产品：供应减少，成交量下降，去库存成为首要任务。

二手房市场

• 挂牌与成交：挂牌12095套，同比减少24.32%；成交9637套，同比减少19.79%。
• 政策影响：二手房限售政策有效抑制“倒挂”现象，市场整体趋于理性。

镇江市场

土地市场

• 总体表现：1-6月供应18幅地块，合计82.14万㎡；成交16幅地块，面积81.43万㎡。
• 成交情况：成交价款83.53亿元，同比上升34%；楼面地价4775元/㎡，同比下跌42%。
• 区域分布：
  • 润州：成交面积40.2万㎡，占比32.77%。
  • 京口区：供应23.77万㎡，同比减少38.54%。
  • 丁卯区：供应14.88万㎡，同比上升98.88%。
• 物业类型：
  • 高层产品：成交6214套，面积69.94万㎡，占比57.01%。
  • 别墅产品：成交1056套，面积20.26万㎡，占比16.51%。
  • 小高层产品：成交1532套，面积19.19万㎡，占比15.64%。
  • 多层产品：成交1048套，面积13.3万㎡，占比10.84%。

商品房市场

• 成交情况：总成交套数11066套，同比减少55.78%；成交面积141.97万㎡，同比减少49.05%。
• 区域表现：
  • 润州：成交面积40.2万㎡，占比32.77%。
  • 京口区：成交面积29.16万㎡，占比20.55%。
  • 丁卯区：成交面积14.07万㎡，占比9.91%。
  • 丹徒区：成交面积26.7万㎡，占比18.82%。
  • 新区：成交面积12.55万㎡，占比8.85%。
• 市场趋势：受库存影响，成交量下滑明显，但润州区表现突出。

商品住宅市场

• 供应与销售：供应134.51万㎡，同比上升50%；销售122.69万㎡，同比减少51.63%。
• 区域表现：
  • 润州：供应54.04万㎡，同比上升7.68%；销售40.2万㎡，同比减少48.67%。
  • 京口区：供应23.77万㎡，同比减少38.54%；销售29.16万㎡，同比减少58.14%。
  • 丁卯区：供应14.88万㎡，同比上升98.88%；销售14.07万㎡，同比减少41.16%。
  • 丹徒区：供应32.9万㎡，同比上升32.78%；销售26.7万㎡，同比减少48.58%。
  • 新区：供应8.92万㎡，同比减少40.35%；销售12.55万㎡，同比减少57.89%。
• 改善需求：120-143㎡改善户型市场需求明显增加。

别墅市场

• 成交情况：叠加产品为成交主力，占比52.47%；联排产品占比40.97%。
• 市场趋势：别墅市场受改善需求推动，成交量上升。

商办市场

• 供应与销售：供应20.63万㎡，同比上升335%；销售14.32万㎡，同比减少16%。
• 区域表现：西区销售领先，东区供应增加但成交量下降。

政策与市场趋势

宏观政策

• 调控政策：全国范围内调控政策加码，抑制过热和去库存并行。
• 房贷趋势：房贷利率上涨，政策从严，抑制投机行为。
• 房地产税：房地产税开始倒计时，影响市场预期。

地方政策

• 扬州：房贷利率上浮，公积金缴存基数调整，打击炒房行为。
• 镇江：取消外地人购房补贴，提高首付比例，加强市场监管。

交通与市政建设

• 扬州：城南快速通道建成，限速路段优化，提升区域交通便利性。
• 镇江：
  • 丁卯高架桥通车，南沿江城际铁路开工，改善交通网络。
  • 城市建设加速，如南徐片区名校建设、长江大桥南锚碇完工等，提升区域吸引力。

媒体投放

• 扬州：网络媒体投放占比最高，达24.32%；公交站台和户外大牌紧随其后。
• 镇江：住宅市场广告投放占主导，占比64.8%；别墅和商办分别占21.6%和13.5%。

总结

• 市场趋势：扬州和镇江市场均受到政策调控影响，整体走势平稳。
• 区域差异：扬州北区和镇江润州为市场主力区域，东区和镇江丁卯为价格洼地。
• 产品偏好：高层和联排别墅为市场主力，改善型需求增长。
• 政策影响：调控政策和房地产税倒计时影响市场预期，抑制投机行为。
• 未来展望：扬州楼市供需矛盾需进一步缓解，镇江市场或在下半年调整供地节奏，推动市场健康发展。