20260407-开源证券-银行行业点评报告_从风险三要素（EAD_PD_LGD）看大行零售房贷新变化_10页_1mb

银行行业分析总结（2026年4月7日）

核心内容概述

本报告分析了2025年六大行个人房贷风险三要素（EAD/PD/LGD）的变化，以及房贷风险动态评估、投资建议和风险提示。整体来看，银行零售房贷风险仍处于高位释放阶段，但风险可控，预计不会对银行盈利造成较大冲击。同时，行业趋势显示，国有行房地产贷款占比下降，银行在信贷结构上逐步“去地产化”。

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主要观点

1. 风险暴露（EAD）与客户结构

• 风险集中度提升：各行在低违约概率区间（[0,0.15)及[0.15,0.25)）的集中度普遍提升，但策略分化。
• 招行定位高端客户：招行在低风险区间集中度较高，风险暴露与客户数占比合计约70%，户均敞口超75万元，主要面向一二线房产优质客户。
• 农行、建行偏下沉：二者风险敞口集中于[0.25,0.50)区间，户均敞口约40万元。
• 工行、中行相对均衡：户均敞口40-55万元。
• 交行风险下迁：低风险区间占比下降，中高风险敞口明显增加。
• 国有行风险敞口收缩：2025年国有行均收缩个人房贷风险敞口，其中建行、中行中高违约率房贷敞口大幅下降。

2. 平均违约概率（PD）

• 整体稳定，小幅上行：国有行PD在1.7% - 3.0%之间，整体处于稳定状态。
• 农行优化明显：农行在高风险区间（[10%, 100%)）客户违约概率改善最为明显。
• 招行PD最低：始终处于六家行最低水平，平均违约概率为1.4%。
• 交行风险上升：中高风险区间违约概率有所上升，但风险结构仍处下迁趋势，整体可控。

3. 平均违约损失率（LGD）

• 普遍上行：2025年六大行LGD普遍上行，反映个人房贷回收端的系统性压力。
• 中行升幅明显：LGD升幅最为显著，推测是审慎调整LTV所致，非风险情况恶化。
• 建行、农行、工行LGD可控：反映抵押物质量或区域分散性较好。
• 招行LGD稳定：得益于客户首付比例较高、抵押物区域质量较优及贷后管理能力强。

4. 房贷风险动态评估

• 国有行房地产贷款占比下降：2025年国有行房地产贷款（对公+个人按揭）占比降至21.2% - 28.2%。
• 对公贷款审慎：银行持续加大对制造业、基建、普惠等领域的投放，更审慎介入对公地产项目授信。
• 零售贷款增长乏力：受限于居民收入预期和提前还贷行为，银行同步压降高风险敞口。
• 部分银行转向非房领域：通过线上化、场景化手段拓展优质客群，以对冲按揭需求不足。
• 损失覆盖倍数下行：2025年下半年个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行，部分银行出现零售房贷不良额增加、预期损失增加、减值准备减少现象，反映动态风险仍在释放。

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关键信息

• 风险敞口收缩：国有行均收缩个人房贷风险敞口，其中建行、中行中高违约率房贷敞口大幅下降。
• 损失覆盖倍数：农行2025年个人房贷损失覆盖倍数为3.04倍，为可比同业中最高，显示风险抵补能力充足。
• 银行基本面改善：2025年多家上市银行业绩回暖，市场对行业最悲观判断正在被修正。
• 投资建议：
  • 短期关注：项目储备充足、区域景气度高的城商行，如江苏银行、杭州银行、成都银行、重庆银行。
  • 中长期推荐：大型综合化银行及特色财富管理银行，如中信银行、工商银行、招商银行。
• 风险提示：
  • 宏观经济增速下行。
  • 零售风险扩散使信用成本大幅上行。
  • 利率波动导致债券投资损失。

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图表与数据说明

• 图1：2025年部分大行零售住房抵押贷款违约概率、违约损失率同比上行。
• 图2：2025年个人房贷风险敞口增长区间分布，各银行策略分化。
• 图3：2025年建行、中行中高违约率房贷敞口大幅收缩。
• 图4：上市银行信贷结构继续“去地产化”。
• 图5：2025年个人房贷损失覆盖倍数下行加快。
• 图6：2025H2农行、招行个人房贷减值准备显著下降。
• 图7：2025年上市银行营收和归母净利润增速修复上行。

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估值与盈利预测（表2）

代码	银行名称	PB（2026-04-02）	PB（2025）	ROE(%)	总营收同比增长（2025）	归母净利润同比增长（2025）	EPS（摊薄，元）	评级
601398.SH	工商银行	0.70	0.65	9.45	2.00%	0.7%	1.03	未评级
600036.SH	招商银行	0.92	0.83	13.44	0.0%	1.2%	5.88	未评级
601998.SH	中信银行	0.64	0.51	9.39	-0.5%	3.0%	1.26	买入
600919.SH	江苏银行	0.80	0.78	15.87	3.54%	10.48%	1.74	未评级
601838.SH	成都银行	0.87	0.82	15.20	5.90%	10.17%	3.08	未评级
601963.SH	重庆银行	0.66	0.42	9.50	10.5%	3.80%	1.47	未评级

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结论

2025年银行零售房贷风险仍处于高位释放阶段，但整体可控。大型银行LTV处于40%-50%区间，抵押物价值覆盖充分，且已计提房贷减值覆盖预期损失均在1.2倍以上。我们看好2026年地产形势企稳，若房价无大幅下跌，当前房贷风险可控。建议关注具备良好区域景气度和项目储备的城商行，以及大型综合化银行和特色财富管理银行。