> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金：若通胀持续，海内外房地产市场怎么走？总结 ## 核心内容 中金研究认为，2025年下半年以来，全球房地产市场已进入新的周期阶段，其中西方经济体房价呈现筑顶迹象，部分市场出现回落，而中国香港和中国大陆核心一线城市则开始企稳复苏。在这一背景下，若通胀持续，将对全球房地产市场产生深远影响，尤其对中国房地产市场可能带来积极的外部冲击。 ## 主要观点 1. **通胀对房价的长期影响** - 长期来看，房价几乎从未跑输通胀，多数经济体房价在80%以上的年份跑平或跑赢通胀。 - 在高通胀环境下，房价更难以跑输，如美国1970-80年代初和土耳其2021年后的表现。 - 中国房地产市场若伴随全球通胀中枢上移，可能受益于通胀带来的资产价格支撑。 2. **全球资本再布局对房地产的影响** - 通胀变化可能加速全球资本的重新配置，中国资产的安全属性可能吸引更多资金流入。 - 中国房地产市场不同于日本，其内生力量疲弱，但外部资本流入可能带来新的增长契机。 - 西方资本输入型经济体的房价长期跑赢本地收入和通胀，而东亚经济体则更多依赖城镇化驱动的内生增长。 3. **美国房地产市场的前景** - 美国房地产市场可能不会重现1970-80年代的危机，因其金融化程度高，当前房价泡沫不同于以往。 - 美国经济若陷入滞胀，房地产市场将面临更大实际房价压力，但政策工具如降低利率、税收优惠等仍可能推动市场复苏。 - 美国住房开发商资产负债表健康，未来可能在“实物为重”的环境中迎来转机。 4. **中国房地产市场的影响** - 中国房地产市场已进入调整期，泡沫程度较海外较低，通胀可能带来更积极的外部影响。 - 外部因素（如通胀、资本流入）的重要性可能不亚于内部因素，需关注境外资本回流的潜力。 - 中国房地产市场若能迎来全球资本流入的强势周期，可能开启新一轮增长。 5. **中国香港房地产市场的复苏逻辑** - 香港市场复苏主要依赖中国大陆资金的流入，本地需求仍不足。 - 香港楼市未来能否持续上涨，关键在于境外资本能否持续回流。 - 香港市场与大陆市场的联动性较强，未来可能迎来“超级周期”。 ## 关键信息 - **全球房地产周期变化**：西方国家房价已至高位，部分市场回落；中国香港和大陆核心城市出现企稳迹象。 - **通胀与房价关系**：房价长期跑赢通胀，高通胀环境下更难跑输。 - **资本流动影响**：通胀变化可能加速全球资本再布局，中国资产可能受益。 - **美国市场前景**：虽面临滞胀压力，但政策工具仍可能推动市场复苏。 - **中国市场机遇**：外部资本流入和通胀可能带来正向支撑，推动房地产企稳。 - **风险提示**：通胀水平可能低于预期；中国房地产市场2026年需求可能仍疲弱。 ## 重点市场分析 ### 美国市场 - **现状**：房价高位，金融条件已不同于过去，利率可能维持高位。 - **前景**：若通胀和利率趋势逆转，市场将面临更大压力，但政策工具仍有空间。 - **风险**：主要集中在私募基金流动性风险，但整体供需未失衡。 ### 中国大陆市场 - **现状**：已进入调整期，泡沫程度较海外低。 - **影响**：通胀中枢上移可能带来资产价格支撑，外部资本流入或成关键变量。 - **政策空间**：可考虑流动性供给、税收优惠等手段推动市场复苏。 ### 中国香港市场 - **现状**：复苏依赖大陆资金流入，本地需求不足。 - **未来关键**：境外资本回流将决定市场能否延续强势。 - **参考案例**：日本市场在2020年后出现资金流入趋势，可作为参考。 ## 总结 中金认为，在通胀持续的背景下，全球房地产市场将面临新的周期变化。中国房地产市场虽内生力量疲弱，但外部因素（如通胀、资本流入）可能带来正向支撑，推动市场企稳复苏。美国市场虽面临滞胀压力，但政策工具仍有空间，未来可能迎来新的调整。中国香港市场则依赖外部资金流入，未来若能持续吸引境外资本，或迎来新一轮增长。整体来看，通胀可能成为推动全球房地产市场变化的重要力量，尤其是对中国的房地产市场而言，可能带来新的机遇。