20180619-安信证券-房地产行业动态分析_二手成交回暖_内外部环境下凸显地产韧性_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2018年6月19日的房地产行业分析报告指出，房地产市场在政策调控和经济环境的影响下展现出一定的韧性。整体来看，行业在政策层面有所松动，同时部分城市二手房成交回暖，而一手房市场则表现较为低迷，但部分城市如三线城市出现小幅回升。此外，行业正从增量市场逐步向存量市场转型，龙头房企在资金周转和销售释放方面表现出较强的能力。

主要观点

1. 市场表现

• 周换手率：申万一级房地产行业周换手率2.71%，较上周提升3.88%，但整体活跃度仍处于中等偏下水平。
• 周收益率：周收益率为1.02%，较上周提升0.49个百分点，排名第二，仅次于钢铁行业。
• 风险溢价：当前地产板块风险溢价为4.59%，高于动态均值2.60%，且上穿均值+SD线，表明板块处于相对低估高溢价状态，未来有一定上涨空间。
• 股票组合：当前推荐股票组合为招商蛇口、保利地产、华夏幸福。

2. 一手房成交情况

• 全国成交套数：全国41城一手房成交套数3.60万套，同比下降9.55%，环比下降2.97%，累计同比下降16.41%。
• 一线城市：成交套数0.43万套，同比下降16.16%，环比下降21.07%，累计同比下降22.58%。
• 二线城市：成交套数2.13万套，同比下降10.60%，环比上升7.72%，累计同比下降21.94%。
• 三线城市：成交套数1.04万套，同比下降4.14%，环比下降12.43%，累计同比下降3.698%。
• 成交面积：全国一手房成交面积407.21万方，同比下降26.03%，环比下降5.54%，累计同比下降30.54%。

3. 二手房成交情况

• 全国成交套数：全国15城二手房成交套数1.71万套，同比上升40.51%，环比上升13.16%，累计同比下降29.47%。
• 一线城市：成交套数0.40万套，同比上升99.26%，环比上升16.46%，累计同比下降29.68%。
• 二线城市：成交套数1.16万套，同比上升27.31%，环比上升12.95%，累计同比下降13.53%。
• 三线城市：成交套数0.14万套，同比上升42.02%，环比上升6.27%，累计同比下降7.97%。
• 成交面积：全国二手房成交面积169.40万方，同比上升31.88%，环比上升14.75%，累计同比下降30.26%。

4. 可售库存与去化周期

• 可售库存套数：全国15城可售库存套数同比下降7.21%，环比上升0.95%。
• 去化周期：全国15城可售库存去化周期为33.09周，较上周增加0.50周；三线城市去化周期下降明显，为19.09周，较上周减少1.55周。

5. 土地市场动态

• 土地供应与成交：100大中城市供应规划建筑面积2315万平米，累计同比+23.46%；挂牌均价同比+23.67%，环比+26.08%。
• 成交总建面：100大中城市成交总建面1026.85万平米，累计同比+10.08%，但相对过去四周变化幅度为-51.35%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为32.68%，其中三线城市溢价率最高，达50.54%。

关键信息

政策动态

• 人才新政扩围：人才新政城市/区域继续扩围，包括上海嘉定区、广州荔湾区、浙江等，表明政策在支持人才住房需求。
• 精装修政策：合肥发布分步精装修政策，对限价政策有一定对冲效果。
• 房地产投资数据：5月房地产投资单月增速为9.8%，1-5月累计增速为10.2%，投资增速较为平稳。
• 土地购置费：房地产投资增速的较大贡献者为土地购置费，但随着资金紧张和龙头房企土储充足，未来可能下降。
• 施工增速：开工增加推动施工改善，施工对投资的贡献存在提升可能。

投资建议

• 政策松动趋势：当前政策边际松动，限购、限价等限制措施存在对冲政策。
• 经济对冲需求：美国加税背景下，房地产投资对经济韧性支撑力度强。
• 龙头房企表现：龙头房企快周转高回流策略为资金来源提供强支撑，对资金面不应过度担忧。
• 估值与业绩释放：地产行业为高增长低估值板块，当前龙头房企估值5-9倍，对应保守增速25%-30%，预收款锁定率区间1.25-1.89，未来业绩释放能力强。
• 推荐股票：建议关注保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股等龙头房企；同时关注华夏幸福、华侨城A、中粮地产等开发+运营模式的公司。

风险提示

• 政策调控超预期：政策调控可能对市场产生较大影响。
• 市场成交不及预期：市场成交可能低于预期，影响行业表现。

行业动态与个股动态

行业动态

• 上周人才新政扩围至一线远郊区/环一线城市。
• 合肥发布分步精装修政策，对限价政策形成对冲。
• 统计局公布5月销售数据，投资增速稳定，但土地购置费可能下降。
• 土地流拍增多，反映房企土储意愿下降。

个股动态

• 万科A：发行80亿元公司债券，获证监会核准。
• 华夏幸福：子公司发行9.1亿元非公开发行公司债券，投资设立多家企业。
• 南都物业：拟收购金枫物业70%股权。
• 荣盛发展：下属公司与鹏生热力签署合作协议。
• 中粮地产：获控股股东增持1890.67万股。
• 阳光城：竞得多块土地，设立REITS专项计划。
• 东旭蓝天：中标生态治理PPP项目。
• 广宇发展：实现5月销售面积19.49万平方米，销售金额22.37亿元。
• 中珠医疗：终止重大资产重组事项。

图表与数据来源

• 图表：包括周换手率、周收益率、风险溢价、一手房与二手房成交数据、可售库存、土地供应与成交等。
• 数据来源：Wind资讯、观点地产网、统计局、财政部等。

分析师信息

• 分析师：黄守宏，SAC执业证书编号：S1450511020024，联系方式：huangsh@essence.com.cn，电话：021-35082092。
• 报告联系人：张春娥，zhangce@essence.com.cn。

行业评级体系

• 收益评级：领先大市、同步大市、落后大市。
• 风险评级：A（正常风险）、B（较高风险）。

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