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中国房地产行业2018年第一季度分析总结

核心内容

2018年第一季度，中国房地产行业表现出投资持续超预期，但销售增速逐渐放缓，同时信贷政策持续收紧，对市场形成压制。分析师Kris Li认为房地产行业整体仍面临较大的下行压力，建议投资者保持谨慎。

主要观点

• 投资超预期：房地产投资在2018年第一季度同比增长10.4%，高于销售增速，表明开发商在信贷收紧背景下加速开工以实现回款。
• 销售增速放缓：30家大型上市房企首季合约销售额同比增长30%，但月度增速持续下滑，从1月的60%降至3月的10%。其中，碧桂园和万科作为行业龙头，销售增速显著放缓，反映市场整体疲软。
• 信贷政策收紧：3月新增居民贷款同比大幅下降28%，尤其是中长期按揭贷款下降16%，显示政府对房地产市场调控力度不减。短期贷款也面临收紧压力，以防止资金流入房地产市场。
• 资金来源结构变化：房企资金来源中，销售回款占比50%，自筹资金占比31%，国内贷款占比19%，而外资大幅下降至0.1%。
• 区域分化明显：三四线城市供应量增长较快，但需求端受信贷限制影响较大，未来市场供需关系可能发生变化。
• 投资策略调整：分析师建议继续推荐收入来源多样、拥有优质投资物业的房企，如龙湖地产和华润置地，同时对去年买地激进的房企保持谨慎，如中海外、合景泰富和世茂房地产。

关键信息

房地产市场数据

• 全国房地产销售：一季度新房销售额同比增长11.4%，达2.16万亿元；销量同比增长2.5%，达2.61亿平米。
• 房地产投资：一季度投资总额同比增长10.4%，达2.13万亿元；其中住宅投资同比增长13.3%，达1.47万亿元。
• 新开工面积：同比增长9.7%，显示开发商加速开发。
• 土地购置：同比增长20.2%，显示开发商对土地市场的热情依然较高。
• 房企资金来源：一季度房企到位资金3.68万亿元，同比增长3.1%。其中，销售回款占比最高（50%），自筹资金占比31%，国内贷款占比19%，外资同比下降78%至16亿元。

上市公司销售数据

• 碧桂园：一季度合约销售额同比增长25%，但3月同比仅增长1%。
• 万科：一季度合约销售额同比增长3%，但2月和3月同比分别下滑8%和20%。
• 其他房企：多数房企销售增速放缓，部分出现负增长，显示市场整体需求疲软。

信贷政策分析

• 居民贷款：3月新增居民贷款5733亿元，同比下降28%。其中，短期贷款下降41%，中长期贷款下降16%。
• 信贷收紧趋势：政府持续收紧按揭贷款，同时对短期贷款也施加更大压力，以防止资金变相流入房地产市场。

投资建议

• 推荐房企：龙湖地产（960:HK – Outperform）、华润置地（1109:HK – Outperform）。
• 谨慎房企：中海外（688:HK – Hold）、合景泰富（1813:HK – Hold）、世茂房地产（813:HK – Hold）。

图表摘要

• 图1：中国新房销售量同比增长情况。
• 图2：中国新房销售额同比增长情况。
• 图3：中国房地产投资同比增长情况。
• 图4：中国新开工面积同比增长情况。
• 图5：房企土地购置金额同比增长情况。
• 图6：房企资金来源结构。
• 图7：主要房企月度销售数据及同比增长情况。
• 图8：房企土地支出占销售额比例。
• 图9：中长期居民贷款占总居民贷款比例。
• 图10：居民贷款结构。
• 图11：居民贷款类型分布。
• 图12：估值及目标价格。

附录：部分城市限购限售政策

• 2016年3月25日：上海，首付比例上调，非本地家庭购房限制加强。
• 2016年3月26日：深圳，首付比例保持不变，但购房限制加强。
• 2016年9月27日：杭州，首付比例上调，非本地家庭购房限制加强。
• 2016年10月30日：北京，首付比例上调，非本地家庭购房限制加强。
• 2016年10月1日：郑州、成都、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、南京、厦门、福州等城市，不同程度上调首付比例和限制购房。

总结

综上所述，2018年第一季度中国房地产市场呈现投资超预期、销售增速放缓、信贷政策收紧的态势。分析师建议投资者保持谨慎，重点关注收入来源多样、投资物业优质的房企，同时对土地投资激进的房企保持警惕。