20230412-东吴证券国际经纪-代建行业系列报告（一）_代建行业的前世今生与星辰大海_6页_586kb

代建行业系列报告（一）总结

核心内容概述

代建行业作为房地产行业轻资产转型的重要代表模式，近年来在政策推动与市场变化下快速发展。行业模式经历了从政府代建到商业代建，再到资本代建与衍生服务的演变，逐步形成以商业代建与政府代建为主，资本代建及上下游服务为补充的格局。代建业务具有逆周期、高盈利、低杠杆等显著优势，且在房地产下行周期中展现出更强的稳定性。

主要观点

1. 代建行业发展历程

• 1993-2003年：地方探索与政策试点阶段，政府代建为主。
• 2004-2015年：政策鼓励与全国化发展阶段，代建模式全面铺开。
• 2016年至今：政策完善与模式创新阶段，商业代建与资本代建迅速发展，行业逐渐平台化。

2. 代建业务模式分类

• 按委托方类型：
  • 商业代建（中小房企为主）
  • 政府代建（保障性租赁住房、城市更新等）
  • 资方代建（金融机构为主）
  • 衍生服务（如设计、营销、保险等）
• 按收费模式：
  • 纯服务费代建
  • 配资代建
  • 股权式代建

3. 行业优势分析

• 逆周期属性：代建新签约面积与商品房销售面积呈反向波动，受周期影响较小。
• 高盈利性：代建行业净利率显著高于传统房地产开发，2020年代建平均净利率达25.4%，而百强房企仅为11.2%。
• 轻资产运营：无需大量资本投入，资金垫付风险低，盈利能力稳定。

4. 行业规模预测

• 2026年代建新签约金额：预计达397亿元，5年总规模预计达1729亿元。
• 增速：6-11%区间，显著高于房地产销售市场。
• 新签约建面：2026年预计达1.48亿平方米，较2022年增长45%。

关键信息

政府代建

• 增长驱动：保障性租赁住房与城市更新。
• 收入结构：代建费用通常为总投资额的0.4%-2.0%。
• 2026年预测：新签约代建费规模53亿元，建面约0.42亿平方米。

商业代建

• 核心客户：中小型房企。
• 收入来源：管理费（销售额的2%-4%）与酌情红利。
• 2026年预测：新签约代建费规模326亿元，建面约1.06亿平方米。

资本代建

• 发展现状：落地项目较少，但受金融机构“保交楼”介入影响，短期需求激增。
• 代表企业：绿城管理控股等少数企业已有项目落地。

投资建议

• 行业前景：代建行业有望在未来5年维持平稳增长，规模可观。
• 龙头优势：行业龙头公司具有先发优势，预计未来市占率将提升。
• 推荐标的：绿城管理控股（9979.HK），因其业务布局成熟、客户结构稳定、产品与信用优势突出。

风险提示

• 竞争加剧：行业参与者增多，竞争压力上升。
• 疫情冲击：影响项目开工与交付进度。
• 委托方及供应商风险：项目资金与合作方信用风险需关注。

结论

代建行业在政策支持与市场变化下展现出强劲的发展潜力，尤其在房地产下行周期中，其轻资产、逆周期、高盈利的特性使其成为房企转型的重要方向。随着政府与金融机构对代建业务的持续投入，行业有望在未来实现稳定增长，建议重点关注具备综合实力与品牌优势的龙头企业。