20210725-国元证券-炒房资金的抱团_上海上调按揭利率的深意_5页_898kb

上海炒房资金抱团现象分析总结

核心内容

上海近期上调房贷利率，其背后反映的是对房价平稳的考量。尽管政策调整，但当前的调控措施主要针对一线城市，尚未形成全国性宏观政策的基调。报告指出，房价上涨压力集中在一线城市，而其他城市则呈现交易消极的状态。

主要观点

1. 上海房价上涨的驱动因素

• 上海房市在信用扩张后再次出现量价齐升，房价上涨压力显著。
• 房价上涨幅度在四个一线城市中居高，显示其上涨压力较大。
• 房价上涨早于交易量启动，表明交易资金推动明显。
• 上海商品房成交均价持续高于样本住宅均价，且二手房价格显著高于新盘，说明交易集中在高端及核心地段。

2. 上海按揭政策的局限性

• 上海的按揭政策仅反映一线城市的问题，并不意味着宏观政策将全面宽松。
• 其他城市地产交易低迷，按揭贷款余额减速，显示投资需求不足。

3. 资金追逐一线城市的动因

• 贸易战后，资金出于避险考虑，倾向于流向相对成型且安全的领域，如一线城市。
• 城镇化预期的破灭也促使资金转向核心资产。

4. 局部房价问题对宏观政策的影响

• 一线城市调控若缺乏全盘宽松的货币环境，效果可能有限，甚至加剧房价上涨预期。
• 流动性可能从一线城市流向二线城市，推动其房价上涨。

5. 未来房地产市场走势

• 在政策调控下，一线城市房价可能趋于平稳或逐步下降。
• 但房地产市场对政策的压力仍将持续存在，当前政策未达到趋势性宽松条件，资金不会趋势性风险规避。
• 利率债市场风险高于收益，权益市场保持平稳震荡，商品市场上涨趋势可能延续。

关键信息

• 主要数据：

  • 上证综指：3536.79
  • 深圳成指：15011.35
  • 沪深 300：5108.99
  • 中小盘指：4754.71
  • 创业板指：3463.79

• 图表说明：

  • 图1：上海房市量价齐升
  • 图2：上海房价涨幅高于其他一线城市
  • 图3：商品房成交均价高于样本住宅均价
  • 图4：二手房价格高于新盘
  • 图5：商品房交易集中于一线城市
  • 图6：一线城市房价加速上涨
  • 图7：按揭贷款利率与余额共同下降
  • 图8：房地产交易向二线城市集中

投资评级说明

风险提示

• 货币政策超预期
• 经济复苏超预期

报告作者信息

• 分析师：杨为敦

  • 执业证书编号：S0020521060001
  • 邮箱：yangweixiao@gyzq.com.cn
  • 电话：（未提供）

• 联系人：孟子君

  • 邮箱：mengzijun@gyzq.com.cn
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