20220407-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口与长城资产_佳兆业集团签署战略合作协议点评报告_龙头房企发挥资源整合优势_推进行业结构优化_4页_363kb

招商蛇口 (001979) 报告总结

核心内容

招商蛇口于2022年4月5日发布公告，宣布与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议，旨在通过资源整合和合作推进行业结构优化。该合作涉及大湾区优质资产，涵盖城市更新、商住开发与商业运营、文旅及游轮渡轮等多个领域。

主要观点

1. 战略合作内容

• 城市更新合作：三方以佳兆业在大湾区的核心城市（如深圳、广州、东莞、佛山）的城市更新储备资源为基础，推动成熟项目的置入，提升公司在大湾区的综合开发能力。
• 商住开发与商业运营合作：通过股权合作、资产转让和联合运营等方式，盘活存量商住开发和商业综合体项目；同时，针对增量项目，采取联合获取开发模式，发挥各方优势。
• 文旅与游轮渡轮合作：三方将共同探讨和加强在大湾区文旅、游轮渡轮等领域的合作，拓展业务范围。

2. 区域发展优势

• 公司持续深耕核心城市，2021年累计实现签约销售金额3268.3亿元，同比增长17.7%。
• 在市场降温情况下，公司仍实现两位数增长，其中深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模位居当地前三。
• 拿地聚焦高能级城市和核心城市群，2021年新增拿地113宗，总计容建面1559万平，权益面积886万平，长三角和大湾区合计投资比重超70%。
• 在深圳拥有蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等核心区域的待开发资源，具备强劲的综合开发实力。

3. 融资与并购优势

• 公司2021年“三道红线”维持绿档，剔预资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，综合资金成本4.48%。
• 财务稳健，融资渠道通畅，2022年1月率先发行并购中期票据，为收并购提供有力支持。
• 并购金融工具的加持有助于公司实现积极扩张，提升市场份额。

4. 投资建议

• 评级：买入
• 目标价：21.2元
• 估值：给予公司2022年15倍PE估值
• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为112亿元、123亿元、140亿元，对应EPS分别为1.41元、1.55元、1.77元。
• 理由：公司拥有央企信用背书，具备融资优势，同时在区域深耕、资源整合和抗周期能力方面表现突出，有望转化核心城市优质土储，提升区域市占率。

关键信息

财务摘要

可比公司估值

财务比率

风险提示

• 政策风险：调控政策放松程度和速度不及预期可能影响行业发展。
• 整合风险：收并购项目存在转化和整合风险，需关注实施效果。

投资评级说明

• 买入：预计证券相对于沪深300指数表现将超过+20%。
• 增持：预计表现在+10%至+20%之间。
• 中性：预计表现在-10%至+10%之间。
• 减持：预计表现低于-10%。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现超过+10%。
• 中性：行业指数表现-10%至+10%之间。
• 看淡：行业指数表现低于-10%。

总结

招商蛇口凭借其在城市综合开发领域的强大实力，通过与长城资产、佳兆业集团的战略合作，进一步巩固了在大湾区的发展优势。公司财务稳健，具备显著的融资能力，有助于推动收并购和积极扩张。预计未来三年公司盈利能力将稳步提升，归母净利润和EPS均有增长。当前估值给予一定溢价，投资建议为“买入”。然而，政策变动和收并购整合风险仍需关注。