20250525-天风证券-房地产行业研究周报_如何看待近期基本面走势__14页_1mb

近期房地产行业基本面呈现下行压力。统计数据显示，4月商品房销售面积累计同比降幅收窄至28%，但4月单月同比-21%，较3月进一步走弱，尤其是商品住宅销售均价同比-38%，创年内首次转负，反映开发商降价现象加速。高频数据表明，二季度新房、二手房成交面积同比分别-14%和-2%，市场整体降温，新房销售企稳但二手房成交量增速显著下滑。北上广深房价指数较2月中旬下降26%-29%，短期内价格下行风险加剧。

二手房需求分流持续强化，前四月开发投资、土地购置费、土地出让金收入同比分别-103%、-59%、-114%，且降幅扩大。房企存货压力显著，2024年TOP100房企总土储货值同比下降13%，去化周期加权值增至69.3年，现房占比提升至27%。短期内二手价格下行及新房供给优化对老房去化形成冲击，需等待价格止跌企稳及库存周期稳定。

板块估值处于相对低位，但较去年9月历史底部高约30%。政策端降息、城市更新等利好已部分释放，但市场预期转弱，二季度末估值中枢下修风险存在。建议关注6月新房销量冲刺及二手价格走势，配置方向可采取"高股息商管+跨周期开发龙头"哑铃策略。

融资方面，本周房企境内债发行额0亿元，净融资-111.42亿元，境外债融资-237.61亿元。主要发行方为国企，部分房企面临债务偿还压力。A股和H股市场表现分化，申万地产指数周跌幅14.7%，H股Wind指数周跌幅10.1%，部分个股如空港股份、亚太实业涨幅显著，而华夏幸福、三湘印象等跌幅居前。

重点标的建议包括：未出险的非国央企（龙湖集团、金地集团等）、地方国企（越秀地产、城建发展等）、龙头央企（中国海外发展、招商蛇口等）以及优质物管和中介企业。近期公告显示碧桂园因未披露中期报告遭谴责，万科获深铁集团42亿元借款，绿地控股高管变动，华润置地人事调整等，显示行业内部动态与政策影响交织。

行业面临三大风险：信用风险蔓延可能影响再融资能力；销售下行超预期或带动开发投资快速下滑；因城施策力度不足将制约市场复苏。当前市场处于政策预期与基本面修复的博弈期，需关注政策效果及销售数据改善情况。