20260818-国盛证券有限责任公司-房地产开发1-7月统计局数据点评_进入低基数期_销售额跌幅小幅收窄_开发投资等滞后指标仍承压_13页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2026年1-7月房地产行业整体仍处于基本面左侧阶段，多项核心指标持续承压。房地产开发投资、新开工、施工等指标同比降幅扩大，销售端虽略有改善但仍未显现明显企稳迹象。行业竞争格局中，头部企业表现相对较好，而部分房企面临融资和现金流压力。投资建议以“增持”为主，重点关注多元化经营、轻资产运营及具备融资优势的开发商。

主要观点

1. 房地产开发投资持续低迷

• 累计开发投资额：1-7月全国房地产开发投资额为43009亿元，同比减少19.2%，较前值下降1.2pct。
• 7月单月投资额：同比减少28.7%，环比减少36.1%。
• 分业态表现：
  • 住宅投资：33172亿元，同比-19.1%
  • 办公楼投资：1580亿元，同比-21.9%
  • 商业营业用房投资：2809亿元，同比-24.8%
• 区域分化：东部、中部降幅明显，西部和东北降幅有所收窄。

2. 商品房销售略有改善

• 销售金额：1-7月全国商品房销售金额为42718亿元，同比-13.1%，较前值提高0.5pct。
• 销售面积：45021万方，同比-11.8%，较前值下降0.2pct。
• 销售均价：全国商品房销售均价为9488元/平，同比-1.3%；7月单月均价为9779元/平，环比+0.5%，同比+4.8%。
• 待售面积：小幅下滑，同比-0.8%。

3. 房企资金到位情况恶化

• 累计到位资金：45748亿元，同比-20.3%，较前值下降0.1pct。
• 7月单月到位资金：5515亿元，同比-22.2%，环比-26.2%。
• 资金来源：
  • 国内贷款：6300亿元，同比-32.1%
  • 利用外资：4亿元，同比-77.3%
  • 自筹资金：16544亿元，同比-18.5%
  • 定金及预收款：14376亿元，同比-14.4%
  • 个人按揭贷款：6040亿元，同比-23.5%

关键信息

1. 行业预测

• 2026年销售面积：预计同比-7.7%
• 2026年销售金额：预计同比-9.3%
• 2026年新开工面积：预计同比-10%
• 2026年竣工面积：预计同比-12%
• 2026年施工面积：预计同比-12.3%
• 2026年开发投资额：预计同比-10.9%

2. 投资建议

• 多元化经营企业：推荐华润置地、华润万象生活，尽管龙湖集团、新城控股也属此类，但面临融资压力。
• 轻资产运营企业：
  • 中介类：首选贝壳-W，次选我爱我家。
  • 物业类：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，物业股表现类似分红股，属于跟涨型。
• 开发为主企业：建议优先选择融资顺畅、布局重点城市、历史包袱较轻的公司，如H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份。
• 地产转型股：可关注类地方城投企业。

3. 风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

总结

房地产行业在2026年1-7月整体仍处于基本面左侧阶段，开发投资、新开工、施工等指标持续承压，销售端虽略有改善但尚未企稳。行业竞争格局中，头部企业及多元化、轻资产运营企业表现相对较好，而开发型房企需关注融资能力和城市布局。投资建议维持“增持”评级，重点关注华润置地、华润万象生活、贝壳-W、我爱我家、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等公司。同时，需警惕政策、需求和房企出险等风险。