国金证券-房地产行业专题研究报告：2025地方两会专题，重点关注城更和收储两条主线_20页_2mb

2025年房地产行业政策与市场趋势分析总结

一、城市更新及城中村改造
2025年全国22个省市（占比71%）提出城市更新计划，17个省市（占比55%）明确推进城中村改造，成为地方住建重点任务。中央通过高规格会议支持城市更新，将其作为扩内需、稳投资、促消费的抓手。预计年内各地更新行动将加速落地，配套政策有望持续完善。城中村改造规模扩大，尤其上海、浙江、贵州计划分别增长150%、122%、50%。货币化安置及房票安置政策可有效刺激购房需求，测算显示100万套城改货币化安置可带动开发投资2332-4230亿元，促进销售4704-11664亿元。

二、保障房建设
"十四五"期间全国计划筹建870万套保障性住房，截至2023年末已完成573万套。2025年部分省份保障房筹建计划同比减少，主要因"十四五"收官期剩馀工作量较小及"以需定供"政策导向。多地提出租赁补贴政策，有助于缓解低收入群体压力、优化人口流动及稳定市场。保障房供应转向存量消化，重点加强土地与商品房收储，专项债资金支持超60个城市推进相关工作。

三、供给端政策调整
地方政府通过"收储存量控增量"策略优化供给结构。18个省市计划盘活闲置土地，约10个明确处置存量商品房。专项债发行缓解资金压力，土地供应优化包括放开容积率限制、建设高质量住宅，有利于改善性需求释放。政策推动行业向"好房子"转型，强调绿色、低碳、智能、安全等标准，促进房地产与建筑业高质量发展。

四、需求端政策支持
2024年多数城市已取消限购等限制性政策，房贷利率下降，购房成本降低。2025年多地重点释放刚性和改善性需求，一线城市仍有政策加码空间。计划实施"以旧换新"、现房销售、房票安置等措施，有助于修复购房信心。市场悲观情绪缓解及宏观经济改善预期推动需求止跌回稳。

五、保交楼进展
2024年保交楼任务完成良好，多数省份交付率达90%以上，黑龙江、宁夏等实现100%。2025年进入攻坚深水区，需房企与政府协作推进。房地产融资协调机制支持1400万套住房交付，"白名单"项目贷款达56万亿元。政策持续完善释放交付信心，促进市场稳定。

六、固定资产投资
2024年仅西藏、宁夏等4省完成固投目标，其余12省实际增速低于预期，反映债务约束下投资受限。2025年半数以上省份下调增速目标，仅西藏、重庆等4省逆势上调。投资更强调收益性，中西部省份侧重基建，经济大省因外需疲软或地产链收缩增速下滑。地方GDP目标设定保守，多地转向产业升级与科技创新。

七、投资建议
推荐关注城中村改造及保障房相关企业，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等具备改善性产品开发能力的房企。中介领域关注政策受益的贝壳平台，物管推荐华润万象生活等稳健型企业。建议关注地方政府应收款较多的物业建筑公司、受益于地方化债的城投企业、并购重组弹性标的及破净的央国企地产建筑公司。

八、风险提示
政策执行力度不及预期可能影响市场复苏。宽松政策提振效果若不佳，或延缓信心修复。房企债务违约风险上升，叠加自救意愿低、消费者观望情绪及金融机构挤兑，或阻碍行业良性循环。需警惕市场波动、政策变动及企业信用风险。