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华润置地（01109.HK）投资评级更新总结

核心内容概述

华润置地于2026年8月28日发布中期业绩，整体表现稳健，核心利润实现增长，经营性不动产表现亮眼，融资成本再创新低，公司维持“买入”投资评级。

主要观点

• 核心利润增长：尽管公司营收同比下降，但核心净利润实现小幅增长，显示公司盈利能力稳健。
• 经营性不动产表现强劲：购物中心租金收入同比增长19.4%，出租率提升，经营利润率达66.0%，表现优于市场预期。
• 融资成本优化：公司加权平均融资成本降至2.63%，较年初下降9个基点，显著改善财务结构。
• 销售与拿地稳健：上半年签约金额同比增长5.6%，行业排名第三，土储充足，保障未来业绩增长。
• 盈利预测保持：公司预计2026-2028年归母净利润分别为226.1、245.0、259.6亿元，对应EPS分别为3.17、3.44、3.64元，当前PE为9.1倍，估值水平合理。

关键信息

财务表现（2026H1）

• 综合营业额：678.7亿元，同比-28.5%
• 股东应占溢利：98.4亿元，同比-17.2%
• 核心净利润：101.6亿元，同比+1.6%
• 经常性业务核心净利润：66.5亿元，同比+10.4%，占比提升至65.5%
• 综合毛利率：25.4%，同比+1.4pct
• 经营性不动产毛利率：73.3%，同比+0.4pct
• 中期股息：每股0.20元人民币，同比持平

经营性不动产

• 租金收入：124.4亿元，同比+19.4%
• 出租率：98.0%，同比+0.7pct
• 零售额：1281.9亿元，同比+16.4%
• 经营利润率：66.0%
• 整体营业额：141.6亿元，同比+17.0%
• 核心净利润：56.2亿元，同比+12.7%

销售与拿地

• 签约金额：1165亿元，同比+5.6%
• 签约面积：316万方，同比-23.2%
• 已签未结算金额：1881.9亿元，其中972.8亿元预计年内结转
• 新增地块：16宗，总地价341亿元，权益地价324.9亿元
• 一二线投资占比：99%
• 拿地强度：29.3%

资产负债情况

• 总借贷：2711.8亿元
• 现金：989.1亿元
• 净有息负债率：41.0%
• 资产负债率：60.5%（2026E）
• 净负债比率：54.9%（2026E）

现金流情况

• 经营活动现金流：28,703百万元（2026E）
• 投资活动现金流：-39,966百万元（2026E）
• 融资活动现金流：2,415百万元（2026E）
• 期末现金总额：106,155百万元（2026E）

估值指标（2026E）

• PE：9.1倍
• PB：0.7倍
• EPS：3.17元

风险提示

• 政策支持不及预期
• 行业销售恢复不及预期
• 公司融资不及预期

附注

• 本报告由开源证券研究所发布，分析师齐东、胡耀文
• 报告适用对象为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者
• 投资评级为“买入”，表示预计相对强于市场表现20%以上