> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** - **公司概况**：龙湖集团成立于1993年，深耕房地产领域31年，于2009年上市港股（00960HK），主营业务包括开发、运营和多种服务业务。业务模式经过多次优化，现为“1+2+2”模式，聚焦开发、商业投资、租赁住房、物业管理、智慧营造五大细分赛道。2023年财务数据显示，公司经历行业调整仍保持稳健发展，经营类业务利润贡献显著提升。 - **开发业务：聚焦高能级城市** 2014-2023年销售金额年均复合增长约22%，位列行业前十。2023年基本完成销售目标，一线城市销售占比93%，销售均价显著提升40%。投资策略稳健，近五年拿地强度较低，拿地权益比提升，土储布局以一二线城市为核心。 - **经营类业务：驱动新增长** 业务结构优化，经营类业务（运营+服务）利润贡献超60%，占比达138%。商业广场“天街”品牌领跑市场，2023年商场租金收入同比增长90%，出租率稳定在96%以上。长租公寓“冠寓”持续盈利，租房业务营收255亿元。物业管理平台“龙湖智创生活”物业面积36亿平，覆盖13大业态。 - **财务与融资**：三道红线持续“绿档”，有息负债同比降74%，平均融资成本4.24%，低于行业37家企业平均水平5.51%。短期债务占比可控，2024-2026年债务到期规模合计约35%。 - **盈利预测与投资评级** 预计2024-2026年归母净利润增长率0.9%-13.2%，2024年EPS192元/股。给予2024年PE71倍，对应目标价147港元/股，首次覆盖“买入”评级。 - **风险提示**：调控政策不及预期、行业下行超预期等。