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2020年6月上海商品住宅市场月报总结

核心内容

2020年6月，上海商品住宅市场整体呈现供应有序释放、成交量价回落的态势。市场受宏观经济企稳、人才政策推动及交通规划利好等多重因素影响，成交量与价格在一定程度上有所回升，但与去年同期相比仍存在波动。市场结构性变化明显，不同物业类型和区域表现各异，整体市场预计在三季度进入上行周期。

主要观点

1. 宏观经济与政策影响

• PMI指数稳步提升：6月中国综合PMI指数为54.2，环比上升0.8个点，显示经济复苏稳步推进，为房地产行业提供了基础支撑。
• 人才政策推动市场：6月以来，14个城市发布购房补贴政策，上海青浦区对高层次人才给予最高500万元购房补贴，显示城市间人才争夺激烈，影响市场吸引力。
• 交通规划利好：长三角一体化推进，沪苏湖铁路开工，加强城市间交通联系，利好环沪城市市场。

2. 商品住宅市场特征

• 供应与成交量回落：6月商品住宅供应面积55.03万平米，环比下降11.1%，同比下降43.1%；成交面积74.72万平米，环比下降36%，同比增长17.9%。
• 价格波动：成交均价56556元/平米，环比下降10.8%，同比增长7.7%。
• 市场去化周期：6月底商品住宅存量约802.47万平米，去化周期为9.9个月，市场去化加速。

3. 公寓市场分析

• 供需与价格：供应面积45.51万平米，环比下降9%，同比下降37.1%；成交面积57.72万平米，环比下降39.1%，同比增长15.4%。
• 均价下跌：均价56782元/平米，环比下降10.7%，同比增长7.6%。
• 市场表现：世茂云图为销冠，但受认筹冻结影响，去化率有所下降。市区高端楼盘去化表现突出，刚改项目占据较大市场份额。

4. 别墅市场分析

• 供应与成交量：供应面积9.52万平米，环比下降20.1%，成交面积17万平米，环比下降23%，同比增长27%。
• 均价上涨：均价55788元/平米，环比下降10.8%，同比增长8%。
• 区域表现：青浦区别墅项目表现突出，闵行区的万科青藤公园以高性价比占据市场，崇明县因规划利好及低均价成交量显著。

5. 市场结构性成交分析

• 成交区域：南汇、青浦区成交量居前，且均价相近；1-6月，南汇、青浦区因规划支撑，项目陆续入市，区域成交量攀升。
• 成交板块：周康、安亭汽车城、徐泾板块为成交主力，其中绿洲康城、路劲上海派、万科天空之城表现突出。
• 成交环线：郊环外与外郊环仍为成交主力，中环以内成交量占比增长，近市区改善项目表现亮眼。
• 成交户型：120平米以下户型成交居多，90平米以下户型因小户型低总价而受追捧，高端改善项目如前滩东方惠礼表现强劲。
• 成交总价：300-800万总价项目为市场主力，1000万以上豪宅成交量及占比均增长，显示市场对高端产品的需求持续。

关键信息

1. 供应与成交数据

• 商品住宅：6月供应55.03万平米，成交74.72万平米，去化周期9.9个月。
• 公寓：6月供应45.51万平米，成交57.72万平米，去化周期10.4个月。
• 别墅：6月供应9.52万平米，成交17万平米，去化周期7.8个月。

2. 成交排名

• 商品住宅：瑞虹新城天悦郡庭位居榜首，南汇区项目受临港规划利好影响，成交量不俗。
• 公寓：世茂云图为销冠，瑞虹新城天悦郡庭在1-6月公寓成交中表现突出。
• 别墅：金臣颐墅为6月销冠，万科青藤公园在1-6月成交量最高，崇明县项目因低均价成交量显著。

3. 市场趋势预测

• 成交量预期：预计2020年三季度上海商品住宅成交量将进入上行周期，价格也将随之上涨。
• 供应增加：2020年下半年上海市场入市项目预计达101个，普陀、杨浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、浦东新区均有新盘待售。

4. 市场分析

• 区域与板块：南汇、青浦、奉贤区稳居商品住宅存量前三，周康、安亭汽车城、徐泾板块为成交主力。
• 价格与户型：均价3-5万元/平米项目为成交主力，小户型因低总价受追捧，高端改善项目表现强劲。

结论

2020年6月，上海商品住宅市场在宏观经济企稳、人才政策及交通规划等多重因素推动下，整体呈现去化加速、需求持续释放的态势。市场结构性变化显著，不同区域、板块和户型表现各异，预计三季度市场将进入上行周期，成交量和价格有望进一步上涨。