保利+长沙市2023年3月房地产市场报告-30页_15mb

保利和润长沙房地产市场月报总结（3月）

核心内容概述

2023年3月长沙房地产市场整体呈现回暖态势，但涨幅有所收窄。政策层面，全国多地出台松绑政策，支持多孩家庭及改善型需求，而长沙限售政策因市场活跃度较高暂未执行。新房市场成交面积和均价环比上涨，但受二手房冲击及客户基数减少影响，涨幅有所收缩。公寓市场持续低迷，商业和办公市场库存压力大，去化周期长。房企推货意愿增强，部分项目开盘去化率较高，尤其改善型产品表现突出。

主要观点与关键信息

一、宏观市场

• 市场走势：

  • 3月PMI为51.9，环比下降0.7个百分点，仍处景气区间但回暖放缓。
  • 政府工作报告提出2023年GDP增长目标为5%，CPI涨幅3%，城镇新增就业1200万人。
  • 宏观政策以稳为主，积极财政和稳健货币政策推动行业平稳发展。

• 地方政策：

  • 多城放松限购、限售，如厦门、徐州、沈阳、南京等。
  • 深汕合作区传出全面放开限购、限售政策。
  • 公积金政策放宽，如深圳、中山、江门、莆田等城市提高贷款额度和降低首付比例。
  • 雄安新区执行“认房不认贷”政策，支持改善型需求。

• 长沙政策动态：

  • 限售政策由“取证满4年”调整为“网签满4年”，但官方回应称暂未执行。
  • 市场整体延续“金三小阳春”趋势，但受二手房冲击，新房成交热度有所下降。

二、土地市场

• 土地供求：

  • 3月长沙六区一县新增供应建面122.20万㎡，成交35.96万㎡，成交楼面均价2687元/㎡。
  • 2021-2023年长沙土地供地规模下降，住宅占比提高，限价政策放松。

• 土地供应：

  • 岳麓区供地量最大，地块集中在梅溪湖、市府、大王山等热点区域。
  • 本次供地纯住宅占比达94%，限价地块减少，房企盈利空间增加。

• 土地成交：

  • 长沙县湘龙板块一宗纯住宅地块溢价率达51%，成交楼面价2877元/㎡。
  • 供地规模较2021年减少84%，同比2022年减少59%。

三、新房市场

• 整体表现：

  • 3月商品房供应面积66万㎡，成交面积94万㎡，成交均价14674元/㎡。
  • 成交量价双涨，但涨幅收窄，市场热度回落。

• 商品住宅：

  • 供应54.57万㎡，成交86.41万㎡，成交均价14516元/㎡。
  • 面积段分化明显，130-143㎡刚改及170㎡以上改善型产品成交占比高。
  • 长沙县会展板块运达会展湾以6.51万㎡/12.03亿元占据销售面积与金额双榜首。

• 公寓市场：

  • 60㎡以下公寓市场持续低迷，供应1.32万㎡，成交3.56万㎡，成交均价8689元/㎡。
  • 60㎡以上公寓成交主力集中在运达中央广场三期，成交2.69万㎡，成交均价22102元/㎡。
  • 库存维持高位，去化周期长，市场活力不足。

• 商业与办公市场：

  • 商业供应1.83万㎡，成交1.34万㎡，成交均价21965元/㎡，库存203.95万㎡，去化周期112.4个月。
  • 办公供应8.0万㎡，成交0.28万㎡，成交均价12699元/㎡，库存151.35万㎡，去化周期201.8个月。

• 房企市场份额：

  • 运达集团以17.08亿元成交金额市占率10.07%，位居首位。
  • 华润置地（14.56亿元、8.59%）、中海地产（13.60亿元、8.02%）紧随其后。

四、营销监控

• 开盘情况：

  • 3月监测13个项目开盘，推出2793套房源，去化1784套，平均去化率64%。
  • 下旬开盘项目增加，热点改善项目去化率较高。

• 重点项目解析：

  • 长沙润府：
    • 项目位于天心区省府板块，主打地段与学校。
    • 首开时间3月26日，推出143-233㎡毛坯高层，去化率82%。
    • 地块于2022年9月7日被华润置地底价竞得，楼面价5794元/㎡，不限价，进行价格监制。
    • 总户数3110户，容积率4.18，绿化率31.1%，产品为3+1房2厅2卫、3+1房2厅3卫等。

总结

3月长沙房地产市场在政策支持下整体回暖，但受客户基数减少和二手房冲击影响，成交量价涨幅有所收窄。土地市场供应减少，但住宅占比提高，限价政策放宽，提升房企盈利空间。新房市场中，商品住宅表现相对较好，公寓市场持续低迷，商业与办公市场库存压力大。运达集团凭借运达会展湾项目占据销售榜首，华润置地和中海地产表现也较为突出。整体来看，市场仍以稳为主，改善型产品和政策支持成为市场主要驱动力。