房地产行业：“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者-20210714-华安证券-53页_2mb

“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者

核心内容

房地产行业在“两集中”供地政策下加速洗牌，政策组合拳力度增强，土拍新规对土地市场和房企拿地行为产生显著影响。政策调控目标为“稳地价、稳房价、稳预期”，通过集中发布和集中出让土地，减少土地市场波动，同时对房企提出更高要求。随着城市更新成为新的政策重点，其对房地产企业提出了更高的经营、融资与协调能力要求，成为房企应对行业调整的重要渠道。

主要观点

• 政策组合拳力度增加：
  房地产调控政策以“降杠杆”和“稳预期”为核心，包括“三条红线”、贷款集中度管理、“四限”政策等。这些政策对房企的拿地毛利率造成阶段性承压，尤其在刚性限价城市中，政府通过限价、竞配建等方式直接控制房价和地价。

• “两集中”供地结构分化：

  • 22城首批供地面积达1.08亿平方米，占2019年同期供应量的25.1%。
  • 刚性限价城市整体供地力度高于弹性限价城市，前者平均占比28%，后者平均占比18%。
  • 城市内部结构分化显著，部分城市供地集中于主城区，部分则偏向郊区。
  • 土地供应结构差异导致土地市场需求端出现城际分化。

• 房企拿地策略分化：

  • 头部房企（如融创、万科、保利等）在多个城市均衡布局，具备较强资金实力和融资能力。
  • 腰部房企（如滨江、融信）深耕城市更新项目，以提升运营能力。
  • 中小房企因资金紧张，转向非核心城市或通过联合拿地降低风险。

城市更新迎来政策春天

• 政策背景：
  随着“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新成为国家战略，尤其在核心城市土地开发趋近饱和的背景下，成为盘活存量、推动城市空间转型升级的重要方式。

• 城市更新特点：

  • 运作周期长：考验房企的综合经营能力。
  • 资金占用大：要求房企具备较强的资金实力和融资能力。
  • 政企协调复杂：涉及多方利益，需建立多元合作伙伴关系。
  • 政府主导：部分城市设立城市更新基金，支持项目推进。

• 房企参与模式：

  • 佳兆业作为“头部玩家”，在城市更新方面有丰富经验，土储丰富。
  • 万科等头部房企积极布局城市更新，以巩固核心城市基本盘。
  • 城市更新项目利润空间有限，部分项目净利率为负，但仍是房企应对政策压力的重要策略。

投资建议

• 关注企业类型：

  • 稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团
  • 成长受益型：新城控股、金科股份、中南建设
  • 城市更新型：佳兆业集团、合景泰富集团、富力地产、首开股份

• 行业趋势：
  房地产行业正式进入“管理红利”时代，精细化运营能力较强的企业在“全新赛道”上更具优势。

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 资金面大幅收紧
• 房地产销售及销售回款不及预期

关键数据与表现

• 供地情况：

  • 十三城首轮供地建面达6270万平方米，占2019年总供应量的24.5%。
  • 刚性限价城市供地力度普遍高于弹性限价城市，如南京、上海、厦门等。
  • 部分城市如福州、宁波、深圳等对地价和房价进行双重管控，利润空间显著压缩。

• 联合拿地情况：

  • 刚性限价城市联合拿地比例高于弹性限价城市，如北京、深圳。
  • 民营企业拿地积极性较高，建面和金额占比均在七成左右。

• 涉宅比例分化：

  • 广州、杭州等城市涉宅用地占比超90%，而深圳、宁波仅为36%和16%。
  • 城市更新项目占比在部分城市中显著提升，如上海、深圳。

总结

“两集中”供地政策在短期内对房企拿地毛利率形成压力，但通过城市更新等多元化渠道，房企可缓解资金压力并巩固核心城市布局。政策组合拳与土拍新规推动行业结构分化，强者恒强的马太效应加剧，城市更新成为房企在新周期下的重要破局路径。未来，具备良好财务状况、强融资能力及丰富城市更新经验的房企将更具竞争优势。