20240527-国联证券-房地产_政策利好频出_供需有望修复_11页_1mb

房地产市场基本面修复及投资策略分析

一、核心结论
当前房地产行业进入“去库存”时期，政策重心转向化解存量、优化增量，供需两端有望修复。中国房地产政策正从“房住不炒”转向促进高质量发展，2024年5月多项宽松政策推出，行业基本面或逐步改善。

二、市场现状：库存压力与价格下行

• 商品住宅库存持续攀升：截至2024年4月，商品房待售面积达746亿平方米，同比增长1079%；4月新房、二手房价格同比分别下跌35.1%和67.9%，创历史最大单月跌幅。
• 二手房市场转冷：2022年起，商品房销售面积和金额持续下滑，开发投资额2023年跌至2018年水平以下，需求疲软叠加房企债务风险，构成主要下行压力。

三、政策调整：从严格管控到宽松扶持

• 政策演变

  • 2020年应对土地、房价过热，延续“限购、限贷、限售”等调控措施；
  • 2020年下半年起实施“三道红线”、贷款集中度管理、土地“两集中”等供给侧政策，严控房企负债和投资行为；
  • 自2022年起面临市场下行，政策转向宽松。

• 近期政策宽松举措

  • 2024年5月央行等多部门推出组合拳：下调首付比例至15%首套、25%二套，取消房贷利率下限，设立3000亿元保障性住房再贷款；
  • “白名单”项目机制落地，助房企盘活资金、完成在建项目，截至目前已获银行授信9350亿元。

• 政策效果初步显现：供需关系边际修复，市场信心逐步改善，房地产指数自2020年至今多次触底反弹，2024年政策力度加大，或推动行业逐步筑底。

四、投资建议

• 把握结构性机会

  • 需求端：城镇化进程仍有空间，叠加政策利好，改善性需求释放将推动购房者入市；
  • 供给端：“因城施策”政策下，“以旧换新”逐步推进，优质房企资产周转能力有望提升。

• 重点关注标的

  • 资金实力强、土储丰富的国有企业；
  • 具备改善性产品开发能力的房企；
  • 二手房交易龙头企业。

五、风险提示

• 政策落地不及预期；
• 房地产下行周期持续；
• 房企流动性风险加剧。