同策房产咨询-20170208-上海土地市场监测报告-2月刊-_16页_1mb

上海土地市场报告（2017年2月刊）总结

一、核心内容概览

2017年1月，上海土地市场整体表现低迷，各类土地仅成交9幅，合计35.37公顷，环比下滑80%，同比下滑18%。其中，纯宅地成交1幅，位于宝山罗泾镇，成交总价23.6亿元，楼面地价23469元/平米，溢价率达57.3%。含住宅性质的综合性用地成交2幅，商办用地成交2幅，其他类型用地成交较少。

从成交金额来看，1月全市土地成交总金额为81亿元，较去年12月下降近50%，同比下滑40%。纯宅地成交金额为34亿元，环比、同比分别下降29%和35%；含住宅性质的综合性用地成交金额为22亿元，同比大幅上升148%；商办用地成交金额为24亿元，环比下降73%，同比上升80%。

楼面地价方面，1月全市平均楼面地价为11819元/平米，较去年12月增长1.63倍，同比下滑26%。其中，宅地楼面地价为11112元/平米，商办地块楼面地价为26013元/平米，受个别高价地块带动而上扬。

二、土地供应情况

2-3月份，上海土地市场将密集推出地块，预计2月出让7幅不含动迁配套房的经营性用地，其中6幅为商品住宅用地，主要分布在临港南汇新城、金山新城、金山枫泾、金山工业区等偏远区域。3月份预计出让10幅不含动迁配套房的经营性用地，其中6幅为纯宅地，位置依旧偏僻，松江小昆山镇将有4幅相邻地块于3月29日集中出让。

1月份土地公示量大幅减少，仅13幅，合计41公顷，环比下降74%，但同比上升3.53倍。动迁安置房地块占据当月公示量的60%，成为主要供应类型。纯办公地块仅1幅，位于静安区市北高新技术服务业园区，起拍楼面地价为11000元/平米，预计以底价或低溢价成交。

三、主要观点与关键信息

1. 市场趋势

• 2017年1月上海土地市场表现疲软，成交量和成交金额均大幅下滑。
• 纯宅地成交较少，仅1幅，且为动迁配套房，商品住宅用地稀缺。
• 2016年房地产调控力度大，导致2017年土地市场供应转向郊环外，以抑制“地王”现象。
• 土地成交均价被拉低，但起拍价格大幅上升，政府意图明显。

2. 土地供应策略

• 2-3月将推出大量经营性用地，但住宅用地仍集中在郊环外，如临港、金山、松江等地。
• 市北高新技术服务业园区将推出纯办公地块，起拍楼面价11000元/平米，预计成交价格较低。
• 地块自持要求增多，开发商需谨慎评估拿地成本和未来收益。

3. 成交地块分析

• 世茂以23.6亿元夺得罗泾镇纯宅地，楼面价23469元/平米，成为2017年上海首幅纯宅地。
• 罗店镇商住地块由碧桂园以底价拿下，楼面价15738元/平米。
• 徐汇区黄浦江南延伸段商办地块由龙恒宝有限公司以4%溢价拿下，楼面价26013元/平米。

4. 政策影响

• 2016年11月政策加码，提高首付比例、严格二套房认定，短期内抑制购房需求。
• 2017年土地市场整体趋于理性，高价地出现几率降低，房企拿地更谨慎。
• 土地政策调整应更注重制度建设，如提高保证金比例、禁止退地和转让，以从根本上遏制“地王”现象。

四、附录要点

附录1：2017年1月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 主要为动迁安置房地块，占公示量的60%。
• 地块分布于浦东、嘉定、宝山、奉贤等地。
• 其中，静安区市北高新技术服务业园区N070501单元01-06地块为纯办公用地，起拍楼面价11000元/平米。

附录2：2017年1月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 成交地块包括1幅商住地块（罗店镇）、1幅纯宅地（罗泾镇）、1幅商办地块（徐汇区黄浦江南延伸段）以及多幅动迁安置房地块。
• 罗泾镇纯宅地成交楼面价23469元/平米，为全年最高。
• 动迁安置房地块多以底价成交，如嘉定区南翔镇08A-05A地块，楼面价4043元/平米。

五、数据来源与联系方式

• 数据来源：同策咨询研究部
• 执笔人：许之静
• 联系方式：
  • 邮箱：xuzhijing@tospur.com
  • 电话：021-51560606*8139
  • 同策咨询研究部地址：上海市江宁路396号3楼
  • 传真：021-51560607

六、免责声明

• 本报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 未经授权，不得翻版、复制或发布。