2024年美国房屋租赁报告（英）-56页_4mb

2024年美国租房市场与挑战报告摘要

1. 住房租赁市场特征

• 市场降温：疫情期间大规模房源供应使租赁市场冷却，租金增长趋缓，专业管理公寓租金年增长0.4%。
• 空置率上升：全国空置率达6.6%，创疫情后新高，职业管理公寓空置率达5.5%，南、西向地区增幅最快。
• 新建放缓：2023年年同比新开工单位减少30%，但现有在建项目数量仍创历史新高，达100万套。
• 区域差异：高租金持续存在于西、东北部高收入地区，低收入群体首选租住南方与中西部房市。

2. 租金负担水平

• 负担指数创新高：2022年记录2240万家庭月支出30%以上于租金与能源，占全体租赁家庭的一半。
• 所有收入阶层均承压：低收入家庭负担率增加最多的有10-20个百分点；中等收入的负担率增至67%。
• 差动歧视：少数族裔、原住民、黑人、亚裔等在同样低收入下，其成本负担更重。

3. 住房安全网

• 联邦补助严重不足：联邦租金援助不足，仅覆盖约20%符合条件的家庭；各州地方政府拨款补充但仍难解危机。
• 公共租赁短缺：公共住房从历史高点的140万套降至83.5万套，资金缺乏准备的维护工程叠加使问题恶化。
• 危机事件与对策：疫情期间社区保护措施缓解了驱逐与无家可归者，资源枯竭后驱逐率回升，报告显示2023年1月无家可归人口破纪录达65.3万。

4. 住房存量状况

• 老房问题多：全国租赁住房中位年龄达44岁，7.2百万套出租房月租金低于600美元，且新增房源中高租金占更大比例。
• 功能性与物理状况：老旧住房存在多样性方式的空间问题、多年未修的问题，以及难以负担的能源费用，特别是少数族裔家庭更形同实质负担。

5. 租金挑战

• 成本高涨：租金成本持续上涨，近10年间通胀调整上升21%，而收入增长仅2%，导致租金净收入骤减。
• 彩票指数：5月通货膨胀率下降但仍高于疫情前40%，房租在总支出中占比过高的应变密切相关。

6. 不健康住房与响应策略

• 气候变化与保险风险：越来越多的租户暴露于气候相关灾害下，住房保险的难度和价格随之增加，部分市场几乎无所作为。
• 政策响应：联邦层面通过新的节能基金和气候适应性计划如绿转复修项目，地方政府推动禁建改革、印花税扣除法等措施，清理排他性助建规则，并加强了社区股权模式。

结语

尽管短期租赁市场因新房源供应而相对平静，但长期而言需求持续增长，尤其是在高素质的年轻一代中，可能结果匆忙归零明年的租户运动与投票权扩张，推动更多国家地区强化住房政策，在挑战日益复杂的住房市场的同时也应注重公平性与能源效率等方面面临的挑战。