20161106-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_销量分化趋势未变_重视高折价资源型地产股的逆向投资机会_41页_1mb

销量分化趋势未变，重视高折价资源型地产股的逆向投资机会

核心内容

招商证券房地产行业周观点指出，当前房地产行业整体销量呈现分化趋势，一线城市低位震荡，二线城市趋势性下滑，三线城市高位震荡。政策支持和核心城市需求溢出为部分三线城市带来改善空间。房地产指数短期内难有超额收益，但也不具备看空基础，应关注资源型地产股的投资机会。

主要观点

1. 销量分化趋势持续：

   • 一线城市销量回落后基本在底部震荡。
   • 二线城市销量调整更明显。
   • 三线城市销量趋势性回升后再高位震荡。

2. 房地产指数表现：

   • 房地产指数相对收益最佳布局区间为行业衰退后端和复苏前端。
   • 3、4线供给收缩仍有空间，供需关系未大幅恶化，指数向下压力不大。
   • 短暂数据错觉已过，房地产难有超额收益，需关注政策调整带来的行业弹性。

3. 配置建议：

   • 重视资源型地产股的逆向投资机会，因其具备安全边际和长期土地红利。
   • 低配低折价高周转型公司，因当前时点对应销量边际下行，非最佳配置时机。
   • 持有型公司估值偏高，难有超额收益，净现金流重估倍数25X为合理区间上限。
   • 开始布局央企改革、国企改革和主题投资，关注流动性改善带来的机会。
   • 关注深圳地区国企改革，以及大央企整合概念。

关键信息

配置建议与组合

• 资源型公司：首选土地资源价值突出、利润表节奏稳健、高折价的公司，如【侨城】、【北京城建】。
• 周转型公司：虽利润表高增长确定，但当前销量边际下行，非最佳配置时机。
• 转型小票：关注新领域成长性和RNAV安全边际，如【嘉宝】（房地产基金）、【苏宁环球】（大健康主题）。
• 国企改革：关注【侨城】、【天健】、【沙河】等，尤其深圳地区的国企改革。
• 流动性：全市场流动性问题是观察要点，保险资金举牌地产股的风未结束。

主流城市最新变化

• 供给：9月重点城市推盘量回升，但仍小于销量，可售套数持续下降，库存去化周期整体下降。
• 需求：5月以来整体维持边际转弱趋势，10月以来因政策收紧而震荡回落。
• 价格：9月百城房价环比上涨2.83%，郑州、无锡、常州、昆山涨幅超6%，东营跌幅超2%。
• 土地市场：10月百城土地供应总量回落，住宅类成交量也有所回落，城市楼面地价大幅下跌。

重点城市一手房销售数据

• 整体：67城销量环比下降9%，一线下降9%，二线下降3%，三线下降14%。
• 长三角：销量环比下降18%，10月累计同比下降10%。
• 珠三角：销量环比上升5%，10月累计同比下降22%。
• 环渤海：销量环比下降0%，10月累计同比上升9%。
• 中西部：销量环比下降5%，10月累计同比下降5%。
• 北京：销量环比下降3%，10月累计同比上升12%。
• 上海：销量环比下降15%，10月累计同比下降6%。
• 广州：销量环比上升10%，10月累计同比上升19%。
• 深圳：销量环比下降40%，10月累计同比下降66%。
• 杭州：销量环比上升2%，10月累计同比下降14%。
• 南京：销量环比上升21%，10月累计同比下降28%。
• 苏州：销量环比下降32%，10月累计同比下降34%。
• 武汉：销量环比上升13%，10月累计同比上升23%。

重点城市二手房销售数据

• 整体：重点城市二手房销量大多回落。
• 北京：销量环比下降18%，10月累计同比上升54%。
• 深圳：销量环比下降17%，10月累计同比下降9%。
• 杭州：销量环比上升5%，10月累计同比上升162%。
• 南京：销量环比上升10%，10月累计同比上升44%。
• 苏州：销量环比下降12%，10月累计同比下降2%。
• 青岛：销量环比下降10%，10月累计同比上升106%。
• 天津：销量环比下降17%，10月累计同比上升53%。
• 成都：销量环比下降17%，10月累计同比上升147%。

房价变化

• 百城房价：9月环比上涨2.83%，81城上涨/18城下跌，郑州、无锡、常州、昆山涨幅超6%，东营跌幅超2%。
• 70城房价：环比涨幅扩大至1.8%。

土地市场

• 供地总量：10月百城供地总量回落，一线持平，二线和其它城市下降。
• 住宅类供地：10月住宅类供地量略有回落，一线、二线、其它城市均下降。
• 住宅类成交：10月住宅类土地成交量继续回落，一线、二线、其它城市均下降。
• 楼面均价：10月百城住宅类土地楼面均价大幅下跌，一线、二线、其它城市均大跌。

政策动态

• 太原市：发布《关于化解房地产库存的实施意见》，包括首套房最低首付比例下调至20%，扩大住房公积金使用范围。
• 香港特区政府：上调住宅物业印花税至15%，对无物业的永久居民提供豁免。
• 央行上海总部：加强首付资金来源审查，防止规避调控政策。
• 发改委：发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，全面放开小城镇落户限制。
• 深圳市规土委：一手房、二手房、预售买卖合同增加“声明”条款。

金融政策

• 首套房首付比例：北京35%、上海30%、深圳30%、广州30%、天津20%、青岛20%、南京30%、苏州30%、杭州30%、成都30%、武汉30%。
• 首套房商贷利率：北京4.17%、上海4.41%、深圳4.41%、广州4.17%、天津4.17%、青岛4.17%、南京4.41%、苏州4.41%、杭州4.41%、成都4.17%、武汉4.66%。
• 二套房首付比例：北京50%、上海50%、深圳70%、广州70%、天津30%、青岛30%、南京80%、苏州80%、杭州50%、成都40%、武汉50%。
• 二套房商贷利率：北京5.39%、上海5.39%、深圳5.39%、广州5.39%、天津5.39%、青岛5.39%、南京5.39%、苏州5.39%、杭州5.39%、成都5.39%、武汉5.39%。

结论

整体来看，房地产行业销量分化趋势持续，资源型地产股具备投资机会，应重视其逆向投资价值。同时，需关注政策调整带来的行业弹性，以及流动性改善对板块的影响。配置上建议关注资源型公司、国企改革、主题投资和转型小票，避免高折价高周转型公司。