> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** 中国香港房地产 收盘价 港元8.80 目标价 港元10.60个 潜在涨幅 +20.5% # 周大福创建 (659 HK) # 多元业务显韧性，财务稳健助增长；上调目标价 2026年3月4日 上半财年业绩符合我们预期，派息持续渐进。周大福创建2026上半财年录得股东应占溢利13.34亿港元，按年增长 $15\%$ ，展现了多元业务组合的韧性。收入受惠于保险业务强劲增长，总收入按年增加 $5.9\%$ 至128.27亿港元。公司宣派中期股息每股0.28港元，按可比较基础计算按年增加约 $3\%$ ，中期股息总额上升约 $6\%$ 至12.7亿港元，彰显公司为股东提供持续增长回报的承诺。 金融服务表现亮眼，策略性优化组合。期内各业务板块表现分化，金融服务成为主要增长引擎，应占经营溢利强劲同比增长 $19\%$ 至7.29亿港元，其年化保费总额按年大幅提升 $48\%$ ，新业务价值增长 $39\%$ 。道路业务表现平稳，应占经营溢利微升 $1\%$ 至7.71亿港元。策略性投资板块溢利显著增长 $78\%$ 至9,940万港元。然而，物流及建筑板块受外部影响，溢利分别录得 $14\%$ 及 $21\%$ 的跌幅。公司将继续优化业务组合，聚焦潜力板块，继续将金融服务作为核心支柱，深化财富管理策略；物流板块将透过近期收购东莞及长三角物业，扩大在中国内地的布局；建筑板块则仍专注政府及机构项目，维持大致稳定。同时，集团对设施管理及道路业务的长远前景保持审慎乐观。 负债结构优化，流动性充裕。于2025年末，公司可动用流动资金总额约310亿港元，现金及银行结存达209亿港元，远超即期债务。一年内到期的债务减少 $28\%$ 至68亿港元，债务净额下降 $6\%$ 至138亿港元，净负债比率进一步改善至 $34\%$ （2025年6月30日： $37\%$ ）。平均借贷成本年利率回落至约 $4.0\%$ （去年同期： $4.2\%$ ）。 维持买入，目标价上调至10.6港元。周大福创建期内业绩展现了其多元化业务组合的防御性及增长潜力，金融服务板块表现强劲。我们相信公司在持续优化业务组合以及金融服务板块带动下，在未来3年可维持稳定增长以支持其渐进股息政策。我们预测其FY26/27/28调整后EBITDA约为73.9/77.5/80.2亿港元。公司重新纳入恒生综合指数并有望短期内加入互联互通，将有助进一步提升其估值。综合考虑基本面稳健、发展战略清晰及股东回报吸引，我们维持买入评级，并基于最新分布加总模型及 $30\%$ 流动性折让，上调目标价至10.6港元。 财务数据一览 <table><tr><td>年结6月30日</td><td>2024</td><td>2025</td><td>2026E</td><td>2027E</td><td>2028E</td></tr><tr><td>收入(百万港元)</td><td>26,422</td><td>24,285</td><td>25,280</td><td>26,559</td><td>28,018</td></tr><tr><td>同比增长(%)</td><td>-2.6</td><td>-8.1</td><td>4.1</td><td>5.1</td><td>5.5</td></tr><tr><td>核心利润(百万港元)</td><td>2,818</td><td>2,162</td><td>2,442</td><td>2,794</td><td>2,880</td></tr><tr><td>前EPS预测值(港元)</td><td></td><td></td><td>0.82</td><td>0.86</td><td></td></tr><tr><td>每股账面净值(港元)</td><td>9.97</td><td>9.14</td><td>9.36</td><td>9.58</td><td>9.82</td></tr><tr><td>市账率(倍)</td><td>0.88</td><td>0.96</td><td>0.94</td><td>0.92</td><td>0.90</td></tr><tr><td>股息率(%)</td><td>27.7</td><td>10.8</td><td>6.8</td><td>7.4</td><td>7.6</td></tr></table> 资料来源：公司资料，交银国际预测 # 个股评级 # 买入 1年股价表现 资料来源：FactSet 股份资料 <table><tr><td>52周高位(港元)</td><td>9.56</td></tr><tr><td>52周低位(港元)</td><td>6.11</td></tr><tr><td>市值(百万港元)</td><td>35,201.57</td></tr><tr><td>日均成交量(百万)</td><td>2.81</td></tr><tr><td>年初至今变化(%)</td><td>17.80</td></tr><tr><td>200天平均价(港元)</td><td>7.87</td></tr></table> 资料来源：FactSet # 谢骐聪, CFA, FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 图表 1: 周大福创建 2026 上半财年业绩概要 <table><tr><td>(百万港元)</td><td>2025 上半财年</td><td>2026 上半财年</td><td>同比 (%)</td></tr><tr><td>总收入</td><td>12,109.7</td><td>12,826.8</td><td>5.9%</td></tr><tr><td>-公路</td><td>1,439.6</td><td>1,415.2</td><td>-1.7%</td></tr><tr><td>-保险</td><td>1,988.9</td><td>2,341.5</td><td>17.7%</td></tr><tr><td>-物流</td><td>75.7</td><td>58.1</td><td>-23.2%</td></tr><tr><td>-建筑</td><td>7,365.8</td><td>8,240.4</td><td>11.9%</td></tr><tr><td>-设施管理</td><td>1,239.7</td><td>771.6</td><td>-37.8%</td></tr><tr><td>销售成本</td><td>-8,770.6</td><td>-9,279.5</td><td>5.8%</td></tr><tr><td>保险服务费用</td><td>-1,420.7</td><td>-1,620.8</td><td>14.1%</td></tr><tr><td>持有再保险合同的净(费用)/收入</td><td>-18.9</td><td>-18.0</td><td>-4.8%</td></tr><tr><td>保险财务净费用</td><td>-890.5</td><td>-4,081.5</td><td>358.3%</td></tr><tr><td>其他收入及收益净额</td><td>1,329.7</td><td>4,541.9</td><td>241.6%</td></tr><tr><td>销售及市场推广费用</td><td>-85.7</td><td>-36.6</td><td>-57.3%</td></tr><tr><td>一般及行政费用</td><td>-406.4</td><td>-487.4</td><td>19.9%</td></tr><tr><td>经营利润</td><td>1,846.6</td><td>1,844.9</td><td>-0.1%</td></tr><tr><td>财务成本</td><td>-727.2</td><td>-743.5</td><td>2.2%</td></tr><tr><td>公司的份额或业绩</td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>-联营公司</td><td>111.1</td><td>146.9</td><td>32.2%</td></tr><tr><td>-合资公司</td><td>357.8</td><td>461.6</td><td>29.0%</td></tr><tr><td>税前利润</td><td>1,588.3</td><td>1,709.9</td><td>7.7%</td></tr><tr><td>税费</td><td>-323.3</td><td>-281.4</td><td>-13.0%</td></tr><tr><td>归属利润/(亏损)</td><td>1,265.0</td><td>1,428.5</td><td>12.9%</td></tr><tr><td>-公司股东</td><td>1,157.6</td><td>1,334.3</td><td>15.3%</td></tr><tr><td>-永久资本证券持有人</td><td>109.0</td><td>94.1</td><td>-13.7%</td></tr><tr><td>-非控股权益</td><td>-1.6</td><td>0.1</td><td>NA</td></tr><tr><td>调整后息税折旧摊销前利润</td><td>3,556.8</td><td>3,591.4</td><td>1.0%</td></tr><tr><td>归属经营利润(“AOP”)</td><td>2,225.6</td><td>2,283.9</td><td>2.6%</td></tr><tr><td>-公路</td><td>767.4</td><td>771.1</td><td>0.5%</td></tr><tr><td>-保险</td><td>614.3</td><td>728.8</td><td>18.6%</td></tr><tr><td>-物流</td><td>387.8</td><td>331.8</td><td>-14.4%</td></tr><tr><td>-建筑</td><td>390.9</td><td>310.0</td><td>-20.7%</td></tr><tr><td>-设施管理</td><td>9.3</td><td>42.8</td><td>360.2%</td></tr><tr><td>-战略投资</td><td>55.9</td><td>99.4</td><td>77.8%</td></tr><tr><td>每股收益(港元)</td><td>0.290</td><td>0.300</td><td>3.6%</td></tr><tr><td>调整后每股EBITDA(港元)</td><td>0.89</td><td>0.81</td><td>-9.3%</td></tr><tr><td>核心股息(港元)</td><td>0.3</td><td>0.28</td><td>-6.7%</td></tr><tr><td>按可比较基础计算核心股息(港元)</td><td>0.273</td><td>0.28</td><td>2.7%</td></tr><tr><td>特别股息(港元)</td><td>0.3</td><td>0</td><td></td></tr></table> 资料来源：公司资料，交银国际 图表2：周大福创建(659HK)目标价和评级 资料来源：FactSet，交银国际预测 图表3：交银国际房地产行业覆盖公司 <table><tr><td>股票代码</td><td>公司名称</td><td>评级</td><td>收盘价(交易货币)</td><td>目标价(交易货币)</td><td>潜在涨幅</td><td>最新目标价/评级发表日期</td><td>子行业</td></tr><tr><td>9698HK</td><td>万国数据</td><td>买入</td><td>37.78</td><td>22.88</td><td>-39.4%</td><td>2024年11月22日</td><td>数据中心</td></tr><tr><td>1686HK</td><td>新意网集团</td><td>中性</td><td>6.36</td><td>8.58</td><td>34.9%</td><td>2025年02月26日</td><td>数据中心</td></tr><tr><td>16HK</td><td>新鸿基地产</td><td>买入</td><td>142.80</td><td>111.70</td><td>-21.8%</td><td>2025年11月27日</td><td>香港房地产</td></tr><tr><td>823HK</td><td>领展房托</td><td>买入</td><td>38.52</td><td>45.70</td><td>18.6%</td><td>2025年11月21日</td><td>香港房地产</td></tr><tr><td>17HK</td><td>新世界发展</td><td>买入</td><td>9.57</td><td>9.70</td><td>1.4%</td><td>2025年10月06日</td><td>香港房地产</td></tr><tr><td>12HK</td><td>恒基地产</td><td>买入</td><td>34.72</td><td>32.68</td><td>-5.9%</td><td>2025年09月19日</td><td>香港房地产</td></tr><tr><td>778HK</td><td>置富产业信托</td><td>买入</td><td>5.34</td><td>5.92</td><td>10.9%</td><td>2025年09月01日</td><td>香港房地产</td></tr><tr><td>659HK</td><td>周大福创建</td><td>买入</td><td>8.80</td><td>10.60</td><td>20.5%</td><td>2026年03月03日</td><td>基建与物流</td></tr><tr><td>2191HK</td><td>顺丰房托</td><td>买入</td><td>2.90</td><td>3.84</td><td>32.4%</td><td>2025年03月25日</td><td>物流房地产</td></tr><tr><td>PLD US</td><td>安博</td><td>买入</td><td>142.72</td><td>134.94</td><td>-5.4%</td><td>2024年11月15日</td><td>物流房地产</td></tr><tr><td>123HK</td><td>越秀地产</td><td>买入</td><td>4.37</td><td>5.36</td><td>22.7%</td><td>2026年01月22日</td><td>内地房地产</td></tr><tr><td>1109HK</td><td>华润置地</td><td>买入</td><td>30.56</td><td>35.30</td><td>15.5%</td><td>2025年08月27日</td><td>内地房地产</td></tr><tr><td>3383HK</td><td>雅居乐集团</td><td>买入</td><td>0.27</td><td>1.16</td><td>329.6%</td><td>2023年12月01日</td><td>内地房地产</td></tr><tr><td>6098HK</td><td>碧桂园服务</td><td>买入</td><td>6.27</td><td>9.54</td><td>52.2%</td><td>2025年09月01日</td><td>物业服务</td></tr><tr><td>6626HK</td><td>越秀服务</td><td>买入</td><td>1.92</td><td>4.20</td><td>118.8%</td><td>2025年08月22日</td><td>物业服务</td></tr><tr><td>2669HK</td><td>中海物业</td><td>买入</td><td>4.21</td><td>6.30</td><td>49.6%</td><td>2024年09月05日</td><td>物业服务</td></tr><tr><td>3319HK</td><td>雅生活服务</td><td>中性</td><td>2.05</td><td>3.20</td><td>56.1%</td><td>2025年08月29日</td><td>物业服务</td></tr></table> 资料来源：FactSet，交银国际预测，收盘价截至2026年3月3日 财务数据 <table><tr><td colspan="6">损益表(百万港元)</td></tr><tr><td>年结6月30日</td><td>2024</td><td>2025</td><td>2026E</td><td>2027E</td><td>2028E</td></tr><tr><td>收入</td><td>26,422</td><td>24,285</td><td>25,280</td><td>26,559</td><td>28,018</td></tr><tr><td>主营业务成本</td><td>(19,978)</td><td>(17,568)</td><td>(19,137)</td><td>(20,238)</td><td>(21,434)</td></tr><tr><td>毛利</td><td>6,444</td><td>6,717</td><td>6,143</td><td>6,321</td><td>6,584</td></tr><tr><td>销售及管理费用</td><td>(1,140)</td><td>(1,015)</td><td>(1,074)</td><td>(1,119)</td><td>(1,185)</td></tr><tr><td>其他经营净收入/费用</td><td>2,218</td><td>5,588</td><td>(1,445)</td><td>(1,316)</td><td>(1,433)</td></tr><tr><td>经营利润</td><td>7,522</td><td>11,290</td><td>3,624</td><td>3,886</td><td>3,966</td></tr><tr><td>财务成本净额</td><td>(1,199)</td><td>(1,470)</td><td>(1,555)</td><td>(1,433)</td><td>(1,478)</td></tr><tr><td>应占联营公司利润及亏损</td><td>857</td><td>1,266</td><td>1,318</td><td>1,385</td><td>1,461</td></tr><tr><td>税前利润</td><td>7,180</td><td>11,086</td><td>3,387</td><td>3,837</td><td>3,949</td></tr><tr><td>税费</td><td>(701)</td><td>(666)</td><td>(745)</td><td>(844)</td><td>(869)</td></tr><tr><td>非控股权益</td><td>(536)</td><td>(200)</td><td>(200)</td><td>(200)</td><td>(200)</td></tr><tr><td>净利润</td><td>5,943</td><td>10,219</td><td>2,442</td><td>2,794</td><td>2,880</td></tr><tr><td>作每股收益计算的净利润</td><td>2,818</td><td>2,162</td><td>2,442</td><td>2,794</td><td>2,880</td></tr></table> <table><tr><td colspan="6">资产负债简表(百万港元)</td></tr><tr><td>截至6月30日</td><td>2024</td><td>2025</td><td>2026E</td><td>2027E</td><td>2028E</td></tr><tr><td>现金及现金等价物</td><td>14,788</td><td>20,211</td><td>20,134</td><td>24,990</td><td>29,564</td></tr><tr><td>应收账款及票据</td><td>9,159</td><td>11,491</td><td>11,962</td><td>12,567</td><td>13,257</td></tr><tr><td>其他流动资产</td><td>81,171</td><td>93,111</td><td>93,111</td><td>93,111</td><td>93,111</td></tr><tr><td>总流动资产</td><td>105,118</td><td>124,813</td><td>125,207</td><td>130,668</td><td>135,932</td></tr><tr><td>投资物业</td><td>5,479</td><td>4,950</td><td>5,197</td><td>5,457</td><td>5,730</td></tr><tr><td>物业、厂房及设备</td><td>1,252</td><td>1,227</td><td>1,178</td><td>1,120</td><td>1,054</td></tr><tr><td>无形资产</td><td>18,155</td><td>17,149</td><td>16,559</td><td>14,900</td><td>12,887</td></tr><tr><td>合资企业/联营公司投资</td><td>21,944</td><td>20,872</td><td>20,872</td><td>20,872</td><td>20,872</td></tr><tr><td>其他长期资产</td><td>3,135</td><td>3,886</td><td>3,886</td><td>3,886</td><td>3,886</td></tr><tr><td>总长期资产</td><td>49,966</td><td>48,083</td><td>47,691</td><td>46,235</td><td>44,428</td></tr><tr><td>总资产</td><td>155,084</td><td>172,896</td><td>172,898</td><td>176,903</td><td>180,360</td></tr><tr><td>短期贷款</td><td>4,566</td><td>7,122</td><td>6,409</td><td>6,768</td><td>6,092</td></tr><tr><td>应付账款</td><td>9,699</td><td>12,907</td><td>14,060</td><td>14,869</td><td>15,747</td></tr><tr><td>其他短期负债</td><td>69,692</td><td>82,109</td><td>82,109</td><td>82,109</td><td>82,109</td></tr><tr><td>总流动负债</td><td>83,957</td><td>102,137</td><td>102,578</td><td>103,746</td><td>103,947</td></tr><tr><td>长期贷款</td><td>25,329</td><td>27,740</td><td>26,512</td><td>28,393</td><td>30,651</td></tr><tr><td>长期应付账款</td><td>1,267</td><td>1,152</td><td>1,152</td><td>1,152</td><td>1,152</td></tr><tr><td>其他长期负债</td><td>1,179</td><td>1,984</td><td>1,984</td><td>1,984</td><td>1,984</td></tr><tr><td>总长期负债</td><td>27,775</td><td>30,877</td><td>29,648</td><td>31,529</td><td>33,787</td></tr><tr><td>总负债</td><td>111,732</td><td>133,014</td><td>132,226</td><td>135,275</td><td>137,734</td></tr><tr><td>股本</td><td>43,333</td><td>39,865</td><td>40,655</td><td>41,611</td><td>42,609</td></tr><tr><td>股东权益</td><td>43,333</td><td>39,865</td><td>40,655</td><td>41,611</td><td>42,609</td></tr><tr><td>非控股权益</td><td>19</td><td>17</td><td>17</td><td>17</td><td>17</td></tr><tr><td>总权益</td><td>43,352</td><td>39,882</td><td>40,672</td><td>41,628</td><td>42,626</td></tr></table> <table><tr><td>现金流量表(百万港元)年结6月30日</td><td>2024</td><td>2025</td><td>2026E</td><td>2027E</td><td>2028E</td></tr><tr><td>税前利润</td><td>3,321</td><td>3,029</td><td>3,387</td><td>3,837</td><td>3,949</td></tr><tr><td>合资企业/联营公司收入调整</td><td>(857)</td><td>(1,266)</td><td>(1,318)</td><td>(1,385)</td><td>(1,461)</td></tr><tr><td>折旧及摊销</td><td>1,759</td><td>1,814</td><td>1,809</td><td>1,928</td><td>2,051</td></tr><tr><td>营运资本变动</td><td>4,698</td><td>4,447</td><td>2,260</td><td>2,326</td><td>2,126</td></tr><tr><td>利息调整</td><td>1,199</td><td>1,470</td><td>1,555</td><td>1,433</td><td>1,478</td></tr><tr><td>税费</td><td>(905)</td><td>(904)</td><td>(745)</td><td>(844)</td><td>(869)</td></tr><tr><td>其他经营活动现金流</td><td>(6,766)</td><td>(5,053)</td><td>(1,635)</td><td>(2,170)</td><td>(1,955)</td></tr><tr><td>经营活动现金流</td><td>2,449</td><td>3,536</td><td>5,312</td><td>5,125</td><td>5,319</td></tr><tr><td>资本开支</td><td>(257)</td><td>(281)</td><td>(300)</td><td>(318)</td><td>(337)</td></tr><tr><td>投资活动</td><td>(490)</td><td>14</td><td>(1,417)</td><td>(472)</td><td>(244)</td></tr><tr><td>其他投资活动现金流</td><td>3,264</td><td>3,153</td><td>1,319</td><td>1,372</td><td>1,436</td></tr><tr><td>投资活动现金流</td><td>2,517</td><td>2,886</td><td>(399)</td><td>582</td><td>855</td></tr><tr><td>负债净变动</td><td>6,202</td><td>4,851</td><td>(1,941)</td><td>2,240</td><td>1,581</td></tr><tr><td>权益净变动</td><td>11</td><td>0</td><td>0</td><td>0</td><td>0</td></tr><tr><td>股息</td><td>(8,882)</td><td>(3,802)</td><td>(2,667)</td><td>(2,889)</td><td>(2,978)</td></tr><tr><td>其他融资活动现金流</td><td>(6,596)</td><td>(2,443)</td><td>(202)</td><td>(202)</td><td>(202)</td></tr><tr><td>融资活动现金流</td><td>(9,265)</td><td>(1,394)</td><td>(4,810)</td><td>(851)</td><td>(1,600)</td></tr><tr><td>汇率收益/损失</td><td>(7)</td><td>65</td><td>0</td><td>0</td><td>0</td></tr><tr><td>年初现金</td><td>19,256</td><td>14,788</td><td>20,211</td><td>20,134</td><td>24,990</td></tr><tr><td>年末现金</td><td>14,788</td><td>20,211</td><td>20,134</td><td>24,990</td><td>29,564</td></tr></table> <table><tr><td>财务比率</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>年结6月30日</td><td>2024</td><td>2025</td><td>2026E</td><td>2027E</td><td>2028E</td></tr><tr><td>每股指标(港元)</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>每股股息</td><td>2.437</td><td>0.950</td><td>0.600</td><td>0.650</td><td>0.670</td></tr><tr><td>每股账面值</td><td>9.970</td><td>9.141</td><td>9.356</td><td>9.580</td><td>9.818</td></tr><tr><td>利润率分析(%)</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>毛利率</td><td>24.4</td><td>27.7</td><td>24.3</td><td>23.8</td><td>23.5</td></tr><tr><td>EBITDA利润率</td><td>20.5</td><td>20.8</td><td>21.5</td><td>21.9</td><td>21.5</td></tr><tr><td>净利率</td><td>22.5</td><td>42.1</td><td>9.7</td><td>10.5</td><td>10.3</td></tr><tr><td>其他</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>净负债权益比(%)</td><td>34.8</td><td>36.7</td><td>31.4</td><td>24.4</td><td>16.8</td></tr><tr><td>流动比率</td><td>1.3</td><td>1.2</td><td>1.2</td><td>1.3</td><td>1.3</td></tr></table> 资料来源：公司资料，交银国际预测